万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨(jù)资(zī)购入房产的(de)有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不(bù)良债权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗，上述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是(shì)中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是(shì)共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(g中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗uó)信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又注明这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没(méi)有网签，也(yě)没(méi)有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报(bào)道证实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网(wǎng)签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书院的业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续(xù)的(de)，如果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品(pǐn)房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确(què)了购房人的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支(zhī)付了部(bù)分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结(jié)前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗债权，实(shí)际(jì)上(shàng)是个烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信(xìn)达已经成为(wèi)赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司(sī)成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房(fáng)企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为(wèi)当(dāng)时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科(kē)等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入(rù)市场，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上(shàng)市的(de)它，对手是当(dāng)时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如(rú)今沦(lún)落(luò)到这个地步(bù)，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但转型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北(běi)京国(guó)安俱乐(lè)部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集(jí)团共有(yǒu)11条股(gǔ)权(quán)出(chū)质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后，不(bù)仅国安的(de)经营状况没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团(tuán)股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同(tóng)成(chéng)为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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