5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房(fáng)地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的(de)房地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地(dì)产公司(sī)市值在(zài)股票资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的占(zhàn)比(bǐ)却断(duàn)崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出(chū)现了三年来(lái)的首次(cì)回升，年(nián)底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募(mù)对房地产行业的持股比例也(yě)同(tóng)步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地(dì)产的投资愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高(gāo)的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复(fù)苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已(yǐ)经进(jìn)入大分(fēn)化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期(qī)的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但在(zài)这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名的(de)上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价(jià)，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的(de)高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不(bù)代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票(piào)投资，就(jiù)是强(qiáng)竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是(shì)基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的(de)务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本(běn)月以来实(shí)现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明显放大《人民的名义》陈海是被谁暗算了 人民的名义是真实改编的吗(dà)，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来(lái)看，上实发展的主营业务(wù)为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产品及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务(wù)、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布局的例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季(jì)十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一(yī)季度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度复(fù)苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地(dì)结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃(dǔ)定(dìng)突(tū)出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前(qián)房企(qǐ)的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获(huò)取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的(de)是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地(dì)产股或(huò)存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性机会依然存在，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企占据(jù)显著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库(kù)存(cún)的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出(chū)较(jiào)低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和良好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系(xì)等(děng)问(wèn)题(tí)，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估值的(de)修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在(zài)于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业(yè)集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话，或(huò)许(xǔ)还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察国企央企在(zài)三个方(fāng)面(miàn)是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报(bào)梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产(chǎn)业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的(de)房企，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力(lì)度(dù)较(jiào)大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从(c《人民的名义》陈海是被谁暗算了 人民的名义是真实改编的吗óng)而在2023年(nián)一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不(bù)太乐观。按(àn)照现(xiàn)在(zài)的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及市场的(de)去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外的一(yī)个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢(màn)很(hěn)多，我(wǒ)们(men)要(yào)多给一些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出(chū)来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待(dài)它(tā)的基本面不(bù)断地凸(tū)显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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