文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是(shì)房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益(yì)、有助(zhù)于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼)卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批(pī)准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进度(dù)在完(wán)全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是(shì)需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如(rú)借机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这(zhè)需(xū)要配(pèi)套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实(shí)体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在(zài)当(dāng)前的(de)情况(kuàng)下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展研(yán)究中心参与财税改革(gé)方(fāng)案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过(guò)长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼trong>2.1 美(měi)国：交付(fù)前(qián)预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共(gòng)房(fáng)屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层(céng)出(chū)售的(de)基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年经水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼营(yíng)杂货铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独(dú)到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发(fā)售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环(huán)境(jìng)、建筑材(cái)料、分(fēn)层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决了(le)制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房(fáng)地产市场的一大(dà)特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了(le)核心(xīn)的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监(jiān)管部门不(bù)断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立(lì)健(jiàn)全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前(qián)，确(què)保(bǎo)地(dì)价(jià)款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推(tuī)动项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国(guó)香港预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房(fáng)制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化(huà)、社(shè)会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商(shāng)卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题(tí)，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持(chí)购房者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后(hòu)，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地(dì)的商品房预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中(zhōng)国(guó)内地(dì)实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和(hé)预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需(xū)要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开(kāi)发(fā)商可(kě)能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开(kāi)启(qǐ)了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩(suō)短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提(tí)高了居民(mín)居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业取得(dé)巨(jù)大(dà)进步(bù)，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区(qū)面(miàn)积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额(é)从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动的上下(xià)游产业链特别(bié)长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的(de)投资(zī)占(zhàn)全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项(xiàng)贷(dài)款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存(cún)量占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市(shì)值测算报(bào)告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房市(shì)值的(de)比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住(zhù)房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个(gè)独立(lì)的(de)合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市(shì)场波(bō)动或经(jīng)营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获(huò)得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中明(míng)确规定了(le)开发(fā)企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的工程建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额(é)报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售(shòu)款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环高周转模(mó)式，但一定(dìng)程度(dù)上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定金或预(yù)付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋交付(fù)后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式(shì)支付(fù)，或按(àn)工程进(jìn)度(dù)分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一(yī)般采用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房(fáng)提(tí)供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一(yī)是期(qī)房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限(xiàn)内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过(guò)程(chéng)中的资金全部来自(zì)银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一(yī)定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动(dòng)机(jī)监管开(kāi)发商施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关(guān)部门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支付(fù)，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批后即可(kě)预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退(tuì)还(hái)。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在(zài)购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目(mù)而(ér)异。一(yī)般来(lái)说，支付节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师严(yán)格(gé)监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易(yì)中的(de)房产(chǎn)、资(zī)金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节(jié)内容确认无(wú)误(wù)后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发商出现财(cái)务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要(yào)在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一(yī)般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极(jí)为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠(dié)加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据(jù)日本(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金(jīn)保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融(róng)机构或(huò)保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付(fù)，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花(huā)税(shuì)，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了(le)统一详细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存入(rù)银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资(zī)金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予(yǔ)强有力的(de)金融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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