导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入(rù)大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存(cún)量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)较发(fā)达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户(hù)购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地产大分化时(shí)代(dài)已至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛(máo)盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或(huò)是仍(réng)网络用语kfc啥意思，网络用语KFC啥意思然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布，我们(men)无法直(zhí)接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子是否真的(de)过剩了(le)？据此(cǐ)判(pàn)断未来房(fáng)地(dì)产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合(hé)风险普查工(gōng)作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获(huò)取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市(shì)场看似(shì)已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋(wū)实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接(jiē)公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数，我们(men)就能(néng)够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计(jì)。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期(qī)房销售，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022网络用语kfc啥意思，网络用语KFC啥意思年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去(qù)十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变化比(bǐ)例(lì)，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不(bù)意味着住宅市(shì)场供需平(píng)衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来(lái)满足(zú)因人(rén)口(kǒu)流动(dòng)、居民(mín)换房(fáng)等因素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城(chéng)乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的(de)流动人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价(jià)的大(dà)城市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进(jìn)城(chéng)和(hé)老旧(jiù)小区(qū)拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的(de)占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差(chà)、没(méi)有或少(shǎo)有(yǒu)物业(yè)管(guǎn)理，居(jū)民(mín)追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适(shì)度与经济水平(píng)有着(zhe)密(mì)切正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是(shì)针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

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