文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议(yì)提出(chū)“有条件(jiàn)的可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确(què)表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事(shì)，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预售最早源(yuán)于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国(guó)家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一(yī)般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支(zhī)付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进(jìn)度在完(wán)全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企(qǐ)债务(wù)重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一(yī)定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大的提(tí)升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期(qī)三(sān)好生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研究中(zhōng)心参(cān)与财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的(de)资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切(qiè)开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也(yě)解(jiě)决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地(dì)产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解(jiě)决(jué)了核心(xīn)的住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼(lóu)市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不(bù)断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立(lì)健全的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时(shí)需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发展工业化(huà)的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用于(yú)当时(shí)的国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商(shāng)品房供(gōng)应量小的(de)困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑(yí)是(shì)对内(nèi)地房地产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商(shāng)品房(fáng)制(zhì)度(dù)，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济下的福(fú)利(lì)分房转向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动(dòng)开(kāi)发模(mó)式，住(zhù)房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地(dì)的(de)商品房预售(shòu)制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国(guó)内(nèi)地(dì)实践过(guò)程中，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中(zhōng)国(guó)香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不同。对中国(guó)内(nèi)地的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推动了(le)城(chéng)镇(zhèn)化发(fā)展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳(wěn)步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房(fáng)地(dì)产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行(xíng)到民(mín)企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违(wéi)约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的(de)《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房市(shì)值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的(de)负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单(dān)方面不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待(dài)期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开发(fā)商之间的(de)购房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自(zì)身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动(dòng)或经营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获(huò)得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定了开发企业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的(de)预售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点(diǎn)监管(guǎn)资(zī)金比(bǐ)例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者(zhě)项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继(jì)续(xù)还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得监管账户拨付(f珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄ù)资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资(zī)金(jīn)，在房(fáng)企各地(dì)项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一般设有定金或(huò)预付(fù)款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房(fáng)提供期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房(fáng)出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支(zhī)付(fù)的(de)房款。二(èr)是开发(fā)商(shāng)为(wèi)购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房(fáng)定金一(yī)定期(qī)限内无(wú)条件返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资(zī)金(jīn)由第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的(de)信托(tuō)账户(hù)监(jiān)管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责(zé)任与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过(guò)程(chéng)中的(de)资金全部来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提(tí)供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度(dù)。开发(fā)商(shāng)在房屋交付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一(yī)定使(shǐ)用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋(wū)出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责(zé)沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环(huán)节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而(ér)超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英(yīng)国规(guī)定房屋必须(xū)经(jīng)过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律师(shī)将资(zī)金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开(kāi)发商(shāng)账户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束(shù)后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易(yì)的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求开发商必须完(wán)成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其(qí)他(tā)预先支付的(de)购房款(kuǎn)也(yě)受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可(kě)凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门(mén)项目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期(qī)后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订(dìng)购买合(hé)同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款流(liú)程做(zuò)了统一详细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷(dài)款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过(guò)程(chéng)中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临(lín)界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局(jú)部(bù)停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂(zá)性和人(rén)性复(fù)杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建(jiàn)珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房者(zhě)的权益(yì)。资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄