导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国(guó)地(dì)产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论(lùn)日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情(qíng)况，据(jù)此判断(duàn)中国(g云肖是哪几个生肖 云属于什么生肖uó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居(jū)民人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们(men)测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺(shùn)利交(jiāo)付(fù)，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事(shì)实上中国(guó)住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是(shì)流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一(yī)人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将(jiāng)延(yán)续，带(dài)来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济(jì)板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家(jiā)有着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产大(dà)分化时代已至(zhì)，大(dà)分化(huà)时(shí)代下(xià)地(dì)产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能(néng)级城市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并未公布，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获取了(le)全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多(duō)万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算思(sī)路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数(shù)据(jù)，并(bìng)没有直接(jiē)公(gōng)布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公布(bù)，一是(shì)每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数(shù)（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅(zhái)来源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销售套(tào)数(shù)相(xiāng)加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统计。我们(men)利用(yòng)既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得到中国(guó)存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二(èr)手房加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到(dào)商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住(zhù)宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房(fáng)，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(ji云肖是哪几个生肖 云属于什么生肖ight: 24px;'>云肖是哪几个生肖 云属于什么生肖āo)房顺利(lì)，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既(jì)然城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已经达(dá)到(dào)了户均一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国(guó)城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等(děng)因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的(de)住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租(zū)赁(lìn)一(yī)套房，在(zài)房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足(zú)19平(píng)方(fāng)米，不及全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地(dì)产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自(zì)于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的(de)住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物(wù)业管理，居(jū)民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居(jū)生(shēng)活的环(huán)境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平(píng)有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局(jú)限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二(èr)手房之间的(de)差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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