文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不(bù)公(gōng)平。以(yǐ)后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建了(le)，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地(dì)产从大(dà)开发(fā)时代(dài)步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全(quán)国(guó)套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能实现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好(hǎo)这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)对(duì)购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳(wěn)健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和(hé)房地产(chǎn)长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚持(chí)市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售(shòu)制(zhì)、实(shí)施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大措施。在(zài)当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方(fāng)案(àn)研究时，对预(yù)售(shòu)制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临(lín)时(shí)住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国香港地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模(m女人婚外情会断干净吗，女人婚外情能说断就断吗ó)式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当时其在(zài)购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采用(yòng)类(lèi)似(shì)租(zū)金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民众(zhòng)购房的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造(zào)和销(xiāo)售，也解(jiě)决(jué)了(le)制造(zào)商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款(kuǎn)”的(de)销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决(jué)了核心(xīn)的住房供(gōng)不(bù)应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式(shì)推动(dòng)了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不(bù)断完(wán)善、规(guī)范化，建立(lì)健(jiàn)全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管(guǎn)理部(bù)门(mén)提升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律女人婚外情会断干净吗，女人婚外情能说断就断吗师行在银(yín)行开设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等(děng)城市化(huà)配套(tào)问题，才(cái)能(néng)进一(yī)步推进城市(shì)化。但当时推行的(de)是(shì)“统一(yī)管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房”的(de)福(fú)利(lì)分房(fáng)制度，住房(fáng)市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不(bù)再适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇住(zhù)房(fáng)制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利分(fēn)房转向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房(fáng)，解(jiě)决了(le)房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和(hé)开(kāi)发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个(gè)项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极(jí)大(dà)作用推动了房地(dì)产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房款(kuǎn)的(de)行为。区(qū)别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售流程为(wèi)：房地(dì)产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行(xíng)贷款的(de)形式一(yī)次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极大(dà)缩(suō)短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提(tí)高了(le)居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地(dì)商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销(xiāo)售面(miàn)积占(zhàn)总销售(shòu)面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动(dòng)的投(tóu)资占(zhàn)全社会固(gù)定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托(tuō)等通道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存(cún)量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财(cái)富效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合(hé)计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发(fā)生违约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房(fáng)合同向(xiàng)开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金(jīn)若遇到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经(jīng)营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预(yù)售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力(lì)或短期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完(wán)全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商品房(fáng)所得款项应当用于(yú)有关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售款监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来(lái)全国(guó)并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市(shì)则(zé)按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实(shí)是(shì)，不(bù)少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继(jì)续(xù)还(hái)款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的(de)高周转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户(hù)拨(bō)付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般(bān)设(shè)有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购(gòu)房(fáng)者支付的(de)预付款比例相对(duì)较低(dī)，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支(zhī)付(fù)，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或(huò)产权保(bǎo)险公(gōng)司的(de)信托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承(chéng)担任(rèn)何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设(shè)过(guò)程(chéng)中的资金全部来(lái)自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金(jīn)直(zhí)接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工(gōng)进(jìn)度(dù)。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查(chá)后(hòu)发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得(dé)到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即(jí)可(kě)预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任(rèn)何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的(de)功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发(fā)商出现(xiàn)财(cái)务、经(jīng)营问(wèn)题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式(shì)，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在(zài)合(hé)同(tóng)签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期(qī)房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法(fǎ)律要(yào)求开(kāi)发商(shāng)必须完成(chéng)定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)才可预(yù)售。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的(de)剩余房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)同(tóng)样采取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专门的(de)项目(mù)资金账户(hù)，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需(xū)求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力(lì)的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质(zhì)房企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重组整个行业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环节，建立(lì)开发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期(qī)以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立(lì)于(yú)开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计(jì)，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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