万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让(ràng)这个(gè)位(wèi)于(yú)北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)再次(cì)受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了(le)共同(tóng)债务人被中国信达(dá)追债，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达为了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司不良债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总额(é)高(gāo)达(dá)近47亿，该(gāi)项目(mù)的(de)抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是(shì)中国(guó)信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明(míng)这些房子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了(le)的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了(le)上述内容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实(shí)际(jì)占有，那么，中国(guó)信达(dá)转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权回本(běn)的(de)愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规(guī)定(dìng)，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经支付价(jià)款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的(de)，如(rú)果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉(sù)开(kāi)发(fā)商(shāng)，要(yào)求(qiú)退还购(gòu)房款或(huò)办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于(yú)商品房(fáng)消费者(zhě)权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)以居住(zhù)为目的购买房屋(wū)并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付(fù)请求权优(yōu)先于(yú)建设工程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实(shí)际支付剩(shèng)余(yú)价(jià)款的(de)，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也(yě)就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的(de)这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达(dá)申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金(jīn)谷信(xìn)托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国(guó)际(jì)信(xìn)托有(yǒu)限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其(qí)他(tā)房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没有很大规(guī)模(mó)，也没有很(hěn)高(gāo)的国(guó)民知名(míng)度，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了(le)中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确(què)定(dìng)义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今(jīn)沦(lún)落到这个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了(le)多元化(huà)转型，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先(xiān)后进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集(jí)团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京(jīng)国安(ān)的估值一直没变，那(nà)么(me)中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中(zhōng)赫集(jí)团及(jí)其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续(xù)质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等(děng)。

吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市　　这(zhè)与入主北京国(guó)安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安(ān)后，不(bù)仅国(guó)安的经(jīng)营状况没(méi)有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部实(shí)现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫(hè)集团股份，但国(guó)安和(hé)中赫(hè)的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的(de)高达(dá)11亿，北(běi)京(jīng)国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市(děng)共同(tóng)成(chéng)为被执(zhí)行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿(yì)的(de)北京国(guó)安，又如何能独善其(qí)身(shēn)？

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