万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确商——中(zhōng)赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团(tuán)成了(le)共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房(fáng)子(zi)早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能(néng)没你想象的那(nà)么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的(de)抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的(de)处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司是共同(tóng)债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北(běi)分讨债(zhài)的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该(gāi)报(bào)道属实，说明这(zhè)些房子实际(jì)上都是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国信(xìn)达(dá)的拍卖(mài)页面上又(yòu)注(zhù)明这(zhè)75妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押(yā)出(chū)去，现(xiàn)在还没(méi)资(zī)金解抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并实际占有，那么(me)，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的(de)，没(méi)准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理过户(hù)手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为(wèi)目的(de)购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付(fù)请求(qiú)权优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及(jí)其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了(le)部(bù)分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款的(de)，可以(yǐ)适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售(shòu)未(wèi)网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债权，实际上是(shì)个(gè)烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地(dì)块，成(chéng)为(wèi)北(běi)京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手是(shì)当(dāng)时有名(míng)的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然(rán)已(yǐ)经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了(le)不少(shǎo)知名(míng)人士，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬则居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵(guì)的(de)房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企(qǐ)纷(fēn)纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能(néng)源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型(xíng)的(de)目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部全(quán)部股权。如(rú)果(guǒ)北京国(guó)安的估(gū)值(zhí)一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫(hè)集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据(jù)企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录(lù)。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥(ní)淖(nào)。

　　据(jù)北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状况却(què)持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，上述被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过在(zài)实控人都成(chéng)为老赖(lài)的情况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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