近两年火(huǒ)爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示(shì)，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察(chá)REITs项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期(qī)后不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含(hán)了利润分配和(hé)本(běn)金的归(guī)还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来(lái)源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格(gé)的(de)变化。基金份额(é)二(èr)级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预(yù)期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金(jīn)募(mù)集材料和(hé)信(xìn)息披露(lù)文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金(jīn)份额二级市场价(jià)格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考(kǎo)价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心(xīn)运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试(shì)行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基础设施(shī)基(jī)练瑜伽能提高性功能吗，为什么说女人练瑜伽男人受益金应当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要(yào)求，分(fēn)红类似于(yú)债(zhài)券(quàn)派息，但(dàn)不(bù)等同于债券(quàn)的固定利(lì)息回报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的(de)角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配(pèi)置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对于投资债(zhài)券相对高的(de)收益(yì)性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来(lái)分红水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格(gé)走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要(yào)因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额(é)的分红金额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分(fēn)红(hóng)前后均可以获得(dé)公平(píng)的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的(de)特(tè)性，关(guān)注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者应了(le)解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个(gè)部(bù)分之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价(jià)值面临极大不(bù)确定性(xìng)，这是(shì)该类投资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类和产权(quán)类两大资产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括每年的(de)现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收(shōu)益(yì)主要来自项目(mù)每(měi)年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资标(biāo)的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而(ér)形成区(qū)别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在(zài)经营(yíng)权到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高(gāo)的(de)分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分派(pài)进度(dù)逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对(duì)建筑的(de)更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性(xìng)。”该(gāi)负责(zé)人(rén)称。

　　观(guān)测内(nèi)部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和(hé)评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资(zī练瑜伽能提高性功能吗，为什么说女人练瑜伽男人受益)产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润(rùn)表的项目(mù)进(jìn)行调整(zhěng)，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能(néng)，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自(zì)底层资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益(yì)人(rén)综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带来(lái)的(de)短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说(shuō)明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集材(cái)料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际(jì)环(huán)境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称。

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