OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几(jǐ)日的下跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设(shè)施资(zī)产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后(hòu)续(xù)情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责人也表示，近期已同步启动了(le)应急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退租(zū)的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资(zī)委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士表示(shì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实(shí)不动(dòng)产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外价(jià)值，投(tóu)资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格(gé)继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技(jì)的事件继(jì)续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格(gé)开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格(gé)有所回(huí)升，最终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价(jià)格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易(yì)日跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现(xiàn)上看(kàn)，目(mù)前上市的8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均有不同(tóng)程(chéng)度下(xià)跌，8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已经披(pī)露张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率(lǜ)有所下(xià)降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭(zāo)遇(yù)突(tū)发事(shì)件，因此(cǐ)导致二级(jí)市场价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人(rén)士(shì)看来(lái)，尽管出于风险(xiǎn)规(guī)避的原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示(shì)，目前随(suí)着二级市场价格下跌(diē)，风险也(yě)得到(dào)一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内人(rén)士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含收(shōu)益率高的产品具(jù)备一(yī)定的投资价值，很(hěn)适(shì)合(hé)稳健类(lèi)投资者(zhě)。此外(wài)，伴随(suí)着(zhe)经济(jì)复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一(yī)定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高(gāo)如星(xīng)对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过(guò)度对经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事(shì)件性利空下(xià)调(diào)至得这(zhè)么急、这(zhè)么深(shēn)，加上(shàng)前(qián)期(qī)本身园区类资产就回(huí)调(diào)不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也(yě)强(qiáng)调，最终还(hái)是落(luò)到租(zū)金收入受(shòu)不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路(lù)上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况(kuàng)，积(jī)极做好相关(一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人民币guān)应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其(qí)一季(jì)报中披露的张江光大园(yuán)项目出租率下降事项，一度二(èr)级(jí)市场价格出(chū)现(xiàn)回(huí)落(luò)。在随后召开的业(yè)绩说明(míng)会中管理人(rén)就相关事项进(jìn)行了解(jiě)释(shì)说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于(yú)平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线上和线下(xià)的(de)扩募说明会上，运营团(tuán)队表(biǎo)示了对张江(jiāng)光大园项目的(de)信心，预(yù)计签(qiān)署(shǔ)意向书(shū)和(hé)合(hé)同谈判中的储备租户正常(cháng)转化后(hòu)，项目(mù)出租率将得到回升。没(méi)想到(dào)仅(jǐn)过了不(bù)到(dào)三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起(qǐ)了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项(xiàng)目的(de)原(yuán)始权益人(rén)相(xiāng)关(guān)负责(zé)人坦(tǎn)言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间(jiān)即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关(guān)负责人介(jiè)绍说，目前储备租户还(hái)是(shì)比较(jiào)丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人(rén)工智(zhì)能、航天产业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实际租户需(xū)要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着(zhe)手通过(guò)签署租(zū)赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三(sān)个月履约保证(zhèng)金给了我(wǒ)们一些(xiē)空间，但本着对首批扩(kuò)募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要(yào)全力(lì)与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在(zài)短期(qī)内完成去化(huà)。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域(yù)的张江光大园项(xiàng)目一季度末也有将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原始(shǐ)权益人有那(nà)么(me)多储(chǔ)备租户(hù)，之前的(de)空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一直(zhí)以来(lái)都坚持以(yǐ)市(shì)场化运营为导向，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和换(huàn)租都属于正常情(qíng)况(kuàng)，而这次项目(mù)的大租户(hù)退租正好发生在市(shì)场活跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在(zài)看(kàn)到出租率下(xià)滑情况没有得到及时修(xiū)复(fù)后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项目(mù)在给租户的(de)分隔空间、交付(fù)标(biāo)准、租金水平等(děng)方面(miàn)也有一些差异(yì)化，张润大厦多是两千多平的大平(píng)层(céng)，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千平的(de)面积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有诉一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人民币求，也会根据自身(shēn)需(xū)求和(hé)预算挑选区域内的(de)不同物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以(yǐ)后(hòu)，新老资产(chǎn)的管理人都变(biàn)成了一家(jiā)，后续我们在资源(yuán)共享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协(xié)同效应，相信可以做(zuò)得(dé)更好。”上述负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望，相关(guān)负责人表示(shì)，张江集(jí)团和(hé)张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储(chǔ)备(bèi)项(xiàng)目，这些(xiē)都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造(zào)张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目标的(de)坚实后盾和(hé)储备(bèi)资源(yuán)。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容的第一(yī)步(bù)，也是(shì)至(zhì)关重要的一步，眼(yǎn)下我们(men)可能面(miàn)临了一(yī)些突发情况需要解决，但是这和(hé)我们在张江科(kē)学(xué)城这三十(shí)年建设发(fā)展(zhǎn)过(guò)程中所经历的相比，只能(néng)算是一个非(fēi)常小的插曲。我们(men)有信心(xīn)排(pái)除万难一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人民币(nán)，尽一切可(kě)能化解当前(qián)突发事件的所有负面影响，维(wéi)持(chí)预(yù)期和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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