5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基金千帆竞发的意思是什么意思，千帆竞发下一句是什么为代(dài)表的机构对(duì)于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时(shí)所(suǒ)公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数(shù)值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先(xiān)在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头股从排(pái)位上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大之(zhī)列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什(shén)么投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的时代已经过(guò)去(qù)，未来行业的需求或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时(shí)，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在(zài)于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在(zài)纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰(qià)好排名前(qián)五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租(zū)赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十(shí)大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日(rì)时(shí)的首季(jì)十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排(pái)名(míng)第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也(yě)是上海本地(dì)房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海(hǎi)区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第(dì)七(qī)位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间(jiān)有限(xiàn)，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中(zh千帆竞发的意思是什么意思，千帆竞发下一句是什么ōng)信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业(yè)的结构性机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的(de)优(yōu)势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资(zī)产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债(zhài)权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业(yè)的(de)资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和千帆竞发的意思是什么意思，千帆竞发下一句是什么质疑(yí)，所以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的(de)过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和现金流创造(zào)能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低(dī)，企业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于(yú)行(xíng)业(yè)集中度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国(guó)投瑞银基(jī)金投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是(shì)否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额(é)持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业(yè)绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业(yè)内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的(de)复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个(gè)别城市四月环比三(sān)月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的(de)一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以及(jí)其上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速(sù)度(dù)都比(bǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房(fáng)地产以及(jí)上下(xià)游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它(tā)的基(jī)本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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