5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了(le)三年(nián)来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于房地(dì)产的投(tóu)资愈(yù)发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其(qí)传导(dǎo)到(dào)二(èr)级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而(ér)映射(shè)到二级(jí)市(shì)场投资上(shàng)，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按(àn)照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括(kuò)房地(dì)产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什(shén)么投资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也(yě)出现了一(yī)些机会(huì)，背后的逻(luó)辑(jí)是(shì)供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基(jī)金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国(guó)均已(yǐ)告(gào)别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高(gāo)增的时(shí)代已经(jīng)过(guò)去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率(lǜ)的(de)提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　吴亦凡资产多少亿　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本(běn)月以来(lái)实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)与经营(yíng)。公司(sī)的主要产(chǎn)品及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时(shí)的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司(sī)等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一(yī)季度的(de)收(shōu)入利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势(shì)头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名(míng)私(sī)募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这也(yě)是连(lián)续(xù)第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上(shàng)海区(qū)域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳(zhèn)的(de)地(dì)产公司，一(yī)季(jì)报(bào)交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东的(de)净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存吴亦凡资产多少亿在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结(jié)构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部(bù)分(fēn)公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开发(fā)资源(yuán)和良好的不动产资产运(yùn)营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公(gōng)司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权(quán)债务(wù)关(guān)系(xì)等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担(dān)忧和(hé)质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中长期(qī)的(de)维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续(xù)现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的(de)话(huà)，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金(jīn)投(tóu)资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方(fāng)面(miàn)是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是(shì)融资成本保持低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的(de)整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析(xī)表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续(xù)性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处(chù)于调(diào)整的(de)过程(chéng)中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州(zhōu)、成都(dōu)等(děng)极个(gè)别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在内的(de)绝(jué)大多(duō)数(shù)城市都出(chū)现环比下(xià)滑(huá)的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了(le)半(bàn)年(nián)报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的(de)短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资(zī)董事(shì)长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的要(yào)慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些耐(nài)心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面不(bù)断(吴亦凡资产多少亿duàn)地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提(tí)及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 吴亦凡资产多少亿