近两(liǎng)年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对(duì)此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期(qī)后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红(hóng)的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及(jí)基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市(shì)场因(yīn)素的(de)综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过(guò)基金募集(jí)材料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合行(xíng)业(yè)及(jí)市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的(de)重要(yào)参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益(yì)，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具(jù)参(cān)考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性(xìng)”双重特(tè)点。二级(jí)市场价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债(zhài)券(quàn)相对高(gāo)的收益性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

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　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金额完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要(yào)因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对(duì)经济活力的(de)改善有一(yī)定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份额的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减金额根据单(dān)位基金(jīn)份(fèn)额的分红金(jīn)额(é)进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额(é)净值变化的修(xiū)正，使投资人在基(jī)金分(fēn)红前(qián)后均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前(qián)提(tí)是(shì)本金之上的增值部(bù)分(fēn)不同(tóng)，特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金与(yǔ)增值两个部分，两个(gè)部分之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额(é)误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基金价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类(lèi)投(tóu)资(zī)者(zhě)应(yīng)该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权(quán)类和(hé)产(chǎn)权类两大(dà)资(zī)产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)项目每年(nián)的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红(hóng)包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的(de)，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看(kàn)，各(gè)类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级(jí)市场价格(gé)和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低(dī)，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了(le)投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的(de)土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或(huò)补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续经营的(de)假设反(fǎn)映在基础资产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评(píng)估项目(mù)底层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的(de)经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进(jìn)行调(diào)整(zhěng)，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债(zhài)市(shì)场独(dú)立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人(rén)综合(hé)实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人(rén)实(shí)力(lì)等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权(quán)效应相对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材(cái)料(liào)中(zhōng)香水闻多了会致癌吗，女士公认10大好闻的香水披(pī)露预测进行比较分(fēn)析，结合经济(jì)及(jí)市场的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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