第二，经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入(rù)大(dà)分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回(huí)答当前的(de)房(fáng)子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的新闻发(fā)布(bù)会(huì)上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住(zhù)宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅(jǐn)与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量(liàng)。居(jū)民(mín)住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来(lái)源（人(rén)口普查(chá)数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估(gū)算(suàn)城(chéng)镇居(jū)民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)相(xiāng)加，我们就能(néng)够(gòu)得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利(lì)用既有统计(jì)数(shù)据，大致(zhì)测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套数(shù)，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们(men)假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十(shí)年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意(yì)味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素(sù)产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人(rén)口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的(de)流动人(rén)口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的(de)县城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安(ān)全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来(lái)了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的(de)住(zhù)宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了中国(guó)未来(lái)地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和(hé)生产要(yào)素逐步(bù)向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城市(shì)流入，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)建造(zào)时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居(jū)民(mín)追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国(guó)家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预期。

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