文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没(méi)实(shí)力的(de)别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果按照经济规(guī)律办事，中国一(yī)定能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房(fáng)企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一(yī)样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售(shòu)制(zhì)度是需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地(dì)产回归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发(fā)展的(de)重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多(duō)数(shù)居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼(lóu)为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的(de)方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独(dú)到(dào)的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个(gè)亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国(guó)香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门提升了(le)对(duì)于(yú)预售楼花(huā)制(zhì)度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管(guǎn)账户(hù)）、开(kāi)发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透(tòu)明(míng)化(huà)机制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化(huà)配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出(chū)现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应(yīng)量(liàng)小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内(nèi)地房(fáng)地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住(zhù)房分配货(huò)币(bì)化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社(shè)会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场(chǎng)经济的(de)商(shāng)品房(fáng)。房地产市(shì)场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多(duō)方(fāng)迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的(de)商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支付定金或(huò)房(fáng)款(kuǎn)的行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签(qiān)订商(shāng)品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要一次(cì)性付清(qīng)首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香(xiāng)港的(de)按(àn)照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预(yù)售(shòu)制在(zài)过去20多年对(duì)中国(guó)内地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的稳步(bù)发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶(jiē)段的(de)资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时(shí)间走完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国(guó)内地房地产历经二十(shí)多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发(fā)展，房地(dì)产企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别(bié)长，高(gāo)达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三(sān)分之一(yī)。从房地(dì)产融资(zī)存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)，当前的(de)负面(miàn)效应愈(yù)发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的(de)单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者和银(yín)行的(de)按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的(de)信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资(zī)金(jīn)链断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和(hé)按(àn)揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于(yú)有关(guān)的工程(chéng)建(jiàn)设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨(bō)付(fù)的(de)工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过(guò)这(zhè)些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这(zhè)样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低(dī)，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者(zhě)提(tí)供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭还款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的资金全部(bù)来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商(shāng)在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发(fā)商或(huò)购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还(hái)。如由(yóu)于任(rèn)何(hé)原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公(gōng)司针(zhēn)对(duì)期(qī)房设计了(le)两种保险，保险的(de)功能(néng)是当房(fáng)屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易(yì)中的房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环(huán)节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才(cái)能交付，交付(fù)后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在(zài)确(què)认工程进(jìn)度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两(liǎng)道(dào)关(guān)口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易(yì)立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结(jié)束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书(shū)向金融(róng)机(jī)构或保证机构(gòu)或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前(qián)只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外(wài)的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可返还(hái)相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金(jīn)账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡(pō)期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看(kàn)，当前房地(dì)产到了政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求(qiú)的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强(qiáng)有力(lì)的(de)金融工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或(huò)交房(fáng)后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行的(de)第三方资金(jīn)监管机(jī)构，或(huò)由政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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