OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级市场的影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步启(qǐ)动(dòng)了(le)应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新(xīn)区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但(dàn)其实不动产公(gōng)募(mù)REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日东京是不是日本首都 东京不是日本的首都吗，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消(xiāo)息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二(èr)级市(shì)场价格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在(zài)全(quán)市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不同程(chéng)度下(xià)跌，8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报中已经披露(lù)张江(jiāng)光大园项目出租率有(yǒu)所(suǒ)下(xià)降，如今(jīn)拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一位业内(nèi)人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在(zài)上(shàng)述人士看来(lái)，尽(jǐn)管出(chū)于风险规避的原(yuán)因，最(zuì)近(jìn)几(jǐ)个交易日场(chǎng)内资金(jīn)有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前(qián)随着二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本面、情绪(xù)面等(děng)多重因素影响，不(bù)好(hǎo)判断价(jià)格是不是已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅(fú)较大，其(qí)实有些隐(yǐn)含(hán)收益率高的产品具备一定的(de)投资价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募(mù)基(jī)金执行(xíng)董(dǒng)事(shì)高如星(xīng)对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对(duì)经(jīng)营现金流没(méi)有造(zào)成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这(zhè)么(me)急、这么深，加上(shàng)前(qián)期(qī)本身(shēn)园区类资产就回(huí)调不(bù)少(shǎo)了，这就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也强调(diào)，最终还是(shì)落到租(zū)金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基础设施(shī)资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继(jì)续(xù)密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报(bào)中披露(lù)的张江光大园项目(mù)出租率下降事项，一度(dù)二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的(de)业绩说明会(huì)中(zhōng)管(guǎn)理人就相(xiāng)关(guān)事项进行了解释说明(míng)，市场信心得到了一定(dìng)提振，二级市场价格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江光大园项目的信心，预计(jì)签(qiān)署意向书和合同(tóng)谈判中的储(chǔ)备租户(hù)正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目出租率(lǜ)将得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不(bù)到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起(qǐ)了市场各方的(de)广(guǎng)泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人坦(tǎn)言，事发突(tū)然(rán)确(què)实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了(le)沟(gōu)通和核(hé)实工作(zuò)，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高度重视，据(jù)悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介(jiè)绍(shào)说(shuō)，目(mù)前储备租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了(le)芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技(jì)术等(děng)产业(yè)客户，租赁意(yì)向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意(yì)向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收了三(sān)个月履(lǚ)约保证金给(gěi)了我们一些(xiē)空间，但本(běn)着对首批扩募、对(duì)市场负责的态(tài)度，我们(men)肯定要全力(lì)与时间(jiān)赛(sài)跑，把这些(xiē)面(miàn)积(jī)在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人说道。

东京是不是日本首都 东京不是日本的首都吗　　张江REIT已持(chí)有的同区(qū)域的(de)张江光大园项目(mù)一季(jì)度末也有将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户(hù)，之前的空置率(lǜ)为何未(wèi)能得到(dào)解(jiě)决(jué)。

　　对此相关(guān)负(fù)责(zé)人解释，张江光大园一直以来都坚持(chí)以市场化运营(yíng)为(wèi)导向(xiàng)，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳定，租户的调租和(hé)换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的大租户退租正好发(fā)生在(zài)市(shì)场活(huó)跃度(dù)的短期(qī)低点，目前市场情况(kuàng)已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得到及时(shí)修复(fù)后，张江(jiāng)这(zhè)边也(yě)作了一(yī)定的(de)资源调(diào)配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和(hé)张江光(guāng)大园项目在给租(zū)户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金(jīn)水平等方面也有(yǒu)一(yī)些差(chà)异化，张润大(dà)厦多是两千(qiān)多(duō)平(píng)的大平(píng)层(céng)，楼的(de)成新(xīn)度高一些，单价也(yě)贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业(yè)。租户自身也会有诉(sù)求，也(yě)会根(gēn)据自(zì)身需求和预(yù)算挑选区域内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资(zī)产(chǎn)的(de)管理人都变(biàn)成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方(fāng)面(miàn)能更(gèng)加充分发挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的(de)定位(wèi)和展望，相关负(fù)责人表示，张江集团(tuán)和张江高科目(mù)前在管资(zī)产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一些其他(tā)在开(kāi)发(fā)的储备(bèi)项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平(píng)台目标(biāo)的坚(jiān)实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常(cháng)重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发(fā)展。”相关负责人(rén)表示，“这次(cì)扩募是我们实(shí)现基金扩容的第(dì)一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我们(men)可能面临了一(yī)些(xiē)突(tū)发情(qíng)况(kuàng)需要解(jiě)决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三(sān)十年建设发展过(guò)程中所经历(lì)的相(xiāng)比，只能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预(yù)期和市(shì)场的信(xìn)心。”

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