近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出(chū)高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也(yě)提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益(yì)，特(tè)许经(jīng)营权分红(hóng)目前已(yǐ)包(bāo)含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资(zī)标的时(shí)应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年(nián)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)占可(kě)供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场因素的(de)综合影(yǐng)左眉毛有一根特别长是什么意思？响(xiǎng)，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预(yù)期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合(hé)行业及市(shì)场情(qíng)况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度(dù)可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市(shì)场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要(yào)求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于(yú)债券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券(quàn)相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益(yì)，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不(bù)达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动(dòng)受(shòu)多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减金额(é)根据单位基(jī)金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份额(é)净(jìng)值(zhí)变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红(hóng)前(qián)后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长(zhǎng)期投资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航(háng)基(jī)金相(xiāng)关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括(kuò)利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提(tí)是本(běn)金之上的增值(zhí)部分(fēn)不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的(de)是本金(jīn)与增(zēng)值两(liǎng)个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例(lì)是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差(chà)异很(hěn)大，大多数(shù)普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者(zhě)可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后基金价值(zhí)面(miàn)临极大不(bù)确(què)定性，这是该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要包括每年(nián)的(de)现金分红及(jí)资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目(mù)每年的(de)现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括(kuò)了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别(bié)。特(tè)许经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级(jí)市场价格(gé)和分红有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加(jiā)准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有足够年(nián)限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况(kuàng)下(xià)，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般较(jiào)长，再(zài)加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估(gū)项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金(jīn)相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现(xiàn)金净流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基(jī)于企业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可(kě)供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项(xiàng)目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在(zài)相对(duì)股债(zhài)市场独立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注(zhù)分(fēn)派(pài)率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)底(dǐ)层资产(chǎn)的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基(jī)金管理人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红(hóng)规模较为(wèi)可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次(cì)年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合(hé)经济及(jí)市场的(de)实际(jì)环境，对(duì)基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能(néng)力(lì)进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述(shù)负(fù)责人(rén)也称。

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