饱(bǎo)受争(zhēng)议(yì)的二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部(bù)、市场监管(guǎn)总局联合发(fā)布了(le)关于规范(fàn)房地(dì)产经纪(jì)服务的(de)意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经纪机猫踩奶是认主人了吗，猫咪频繁踩奶是在暗示什么构存在(zài)利(lì)用房(fáng)源客源优势收(shōu)取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用客(kè)户个人(rén)信息(xī)等问题，加(jiā)重交易(yì)当事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪服(fú)务内容、合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费、严格实行(xíng)明码(mǎ)标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席分析师张大(dà)伟(wěi)称，随着城(chéng)市(shì)发展，一二线城(chéng)市二手房交易(yì)占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对(duì)居民来说属(shǔ)于金额不低的大(dà)宗交易(yì)，由于二猫踩奶是认主人了吗，猫咪频繁踩奶是在暗示什么手房(fáng)交易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民往往通过中介(jiè)来完(wán)成。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的(de)收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外的负担，而(ér)且这些服务(wù)事项并未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场(chǎng)交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市(shì)场交(jiāo)易行为及其主体进行规(guī)范和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意(yì)义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务费的(de)问(wèn)题(tí)。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来相关部(bù)门主要监管的(de)重点，将是对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费及中介交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费上(shàng)，两部门在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则(zé)实(shí)行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承(chéng)担经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目前北京(jīng)市执(zhí)行的2014年更新后的(de)收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)，即(jí)根据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定(dìng)的收费标准基(jī)础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服(fú)务(wù)收费(fèi)多少由各中介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取(qǔ)费用(yòng)过程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门当(dāng)前并未(wèi)明确具体的(de)中介费率，中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)仅(jǐn)需在服(fú)务(wù)过(guò)程中对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机(jī)构在具(jù)体收(shōu)取(qǔ)过程中(zhōng)，会结(jié)合房屋价(jià)值及工资标(biāo)准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部(bù)门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营(yíng)门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务项(xiàng)目、服(fú)务内(nèi)容和收(shōu)费标准，不(bù)得混(hùn)合标价和捆绑收费。房(fáng)地(dì)产经纪机构提供的(de)基(jī)本服(fú)务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务项目和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产经纪机(jī)构收费(fèi)前应当向交易当事人出具收费清单，列明(míng)收(shōu)费标准、收费金额，由(yóu)当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场(chǎng)平均水平的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市(shì)场监管等部门采取约谈等(děng)综合(hé)措(cuò)施进行重(zhòng)点监管。市场监(jiān)管部门会(huì)同有关部(bù)门依法(fǎ)查处(chù)不(bù)按规定明码标价(jià)、操纵经纪(jì)服务收费等违反价(jià)格(gé)和反垄(lǒng)断(duàn)法律(lǜ)法规的行(xíng)为。对房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)相关违法违规(guī)信息，市(shì)场监管部门要依法依规纳入(rù)国家(jiā)企(qǐ)业信用(yòng)信息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定价，是否意(yì)味(wèi)着，未来(lái)豪(háo)宅(zhái)的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区(qū)总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)，主要还是规范行业(yè)，打(dǎ)击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收(shōu)费(fèi)普遍在合理范(fàn)围内(nèi)，加上经(jīng)纪服务费用对市场的(de)影响不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即(jí)只是(shì)纲(gāng)领性文件而非规(guī)定，未来如何具(jù)体认(rèn)定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从(cóng)目(mù)前市(shì)场看，经纪服务领(lǐng)域的调(diào)整改善、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业健康发(fā)展。同时，由(yóu)于二手房很(hěn)多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可(kě)能(néng)对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经(jīng)纪服务行业的专业性提(tí)出更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院(yuàn)研究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出(chū)，在二(èr)手(shǒu)房买卖(mài)过(guò)程中，原(yuán)本应(yīng)该由上下家各支(zhī)付一半(bàn)的中介费，但在一(yī)些热(rè)点城市的二手房(fáng)交易过程中，往往(wǎng)会(huì)有这样的情形，因部分购房者(zhě)处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由(yóu)购房者来(lái)承担(dān)。即使一些房东(dōng)愿(yuàn)意承担中介费，这部分(fēn)费(fèi)用也可(kě)能通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况(kuàng)，一些房产中介(jiè)公(gōng)司(sī)将其(qí)视为(wèi)向购房者单边收费的行为。部(bù)分中介公(gōng)司(sī)可(kě)能会利(lì)用其支(zhī)配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当(dāng)于(yú)变(biàn)相推高了(le)房(fáng)价。两部门(mén)提出(chū)严禁(jìn)操纵经纪服务(wù)收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利(lì)于提高交易中(zhōng)操作的(de)透(tòu)明(míng)度(dù)，也有利(lì)于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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