万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主体是中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的(de)是对北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房地(dì)产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出(chū)去了的(de)，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明(míng)这些(xiē)房子根本(běn)没(méi)有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证(zhèng)实(shí)了(le)上(shàng)述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北(běi)京的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也(yě)是万柳书院的业(yè)主。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团(tuán)的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执(zhí)行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发(fā)商(shāng)，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明确了购(gòu)房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求权优(yōu)先(xiān)于建ln的公式大全，ln4-ln2等于多少设(shè)工程价(jià)款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及(jí)其他(tā)债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已(yǐ)实际(jì)支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适(shì)用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实(shí)际上是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信(xìn)达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者(zhě)由中国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)既(jì)没有很大规模，也没有很高的(de)国民知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一(yī)个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价(jià)，成为(wèi)当(dāng)时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地(dì)块，成(chéng)为北京当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价(jià)格(gé)，都(dōu)令业内外(wài)震撼(hàn)不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它(tā)远远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的(de)成功奠定了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界(jiè)贴(tiē)上了(le)，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人(rén)，被执(zhí)行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个(gè)地步(bù)，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年(nián)年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财(cái)经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团(tuán)，发(fā)现(xiàn)其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝(cháng)试过多(duō)元化业(yè)务(wù)，先后进军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周ln的公式大全，ln4-ln2等于多少金辉将转型的(de)目光(guāng)，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东(dōng)家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从(cóng)中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北(běi)京(jīng)国安(ān)的估值一(yī)直没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿下北(běi)京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为(wèi)什么又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京国安的(de)时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集(jí)团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列(liè)被执行人(rén)，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同(tóng)成为(wèi)被执行(xíng)人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义(yì)务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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