近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品(pǐn)公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金(jīn)份额(é)二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础设施(shī)项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场价格变(biàn)化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或(huò)浮(fú)亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运(yùn)营高级副(fù)总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设(shè)施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额(é)以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债券的(de)固定利(lì)息回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公(地铁的时速一般是多少公里，地铁的时速一般是多少码gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的(de)收益(yì)性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分红水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏(hóng)观经(jīng)济(jì)的影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不达(dá)预期(qī)，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价(jià)格波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票(piào)和债券回归(guī)的过(guò)程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的改善有一(yī)定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包(bāo)括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分红前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期后(hòu)基金价(jià)值面临极大不确(què)定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性不同而形(xíng)成(chéng)区(qū)别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红(hóng)相对(duì)较(jiào)多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供分配金(jīn)额(é)的(de)分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更(gèng)高(gāo)的(de)分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩(shèng)余(yú)期(qī)限(xiàn)较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒投资者注意(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额(é)单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权(quán)类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改(gǎi)造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。地铁的时速一般是多少公里，地铁的时速一般是多少码p>

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业(yè)内人(rén)士(shì)还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和(hé)评(píng)估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二(èr)是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的(de)现(xiàn)金流，基(jī)于企业本(běn)身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加地铁的时速一般是多少公里，地铁的时速一般是多少码期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资(zī)价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场独立的资(zī)产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人(rén)综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实(shí)力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额(é)预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集材料(liào)中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分(fēn)析，结(jié)合(hé)经济及市场的(de)实际环境，对(duì)基(jī)础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也称。

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