文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的(de)钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)，长效(xiào)机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者(zhě)非(fēi)常(cháng)不(bù)公平(píng)，比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发(fā)商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国(guó)家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可(kě)以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支(zhī)付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施(shī)，一(yī)定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平(píng)，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是天大的(de)事(shì)，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售(shòu)是实现(xiàn)老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新(xīn)模式(shì)等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院发(fā)展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税(shuì)改革(gé)方(fāng)案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临(lín)时(shí)住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求新的方(fāng)式，如(rú)把楼(lóu)宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经(jīng)推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了(le)自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造(zào)商的(de)资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地(dì)解(jiě)决了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问题，使房市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于(yú)预(yù)售楼花(huā)制度的(de)监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透明化机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住(zhù)房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先(xiān)发展重工(gōng)业(yè)，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题(tí)，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临(lín)商品房的需(xū)求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件，大力(lì)支持国内房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进(jìn)一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资(zī)金和(hé)开发时(shí)间周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地(dì)开始房(fáng)改货币(bì)化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款的(de)行为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用(yòng)银行(xíng)贷款的(de)形(xíng)式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按(àn)照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的(de)开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品(pǐn)房也(yě)开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预(yù)售(shòu)制(zhì)极大(dà)缩短房(fáng)企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了(le)房地(dì)产(chǎn)市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提(tí)高了(le)居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十(shí)年(nián)时(shí)间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改(gǎi)革(gé)开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了(le)中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发(fā)展。中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额(é)分(fēn)别从(cóng)1.5亿(yì)平增(zēng)至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛(jué)起(qǐ)，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成(chéng)为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带(dài)动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材(cái)的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会(huì)固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余(yú)额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三(sān)分之一。从房地产融(róng)资(zī)存(cún)量占社(shè)融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致银行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市(shì)值的(de)比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房(fáng)市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者(zhě)的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之(zhī)间的(de)购房合(hé)同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立的合(hé)同关系(xì)，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动(dòng)或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列(liè)问(wèn)题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银(yín)行承担，银行将面临(lín)较大的坏账七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米压(yā)力(lì)。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度(dù)看，购房者的(de)预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结(jié)底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没(méi)有统(tǒng)一(yī)的(de)预(yù)售(shòu)资金监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按(àn)照(zhào)项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入(rù)监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫(pò)继(jì)续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发(fā)时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资(zī)金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款保护机制，如(rú)英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房(fáng)者支付的预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预(yù)付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保障(zhàng)有两(liǎng)种方式(shì)，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的(de)房款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第(dì)三(sān)方公证行(xíng)或产权保险公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责(zé)任与损失。而(ér)开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定(dìng)最低首付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期(qī)限结束(shù)后(hòu)，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖双(shuāng)方律(lǜ)师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付(fù)款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过(guò)房产公(gōng)证公司的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极(jí)为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入(rù)开(kāi)发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不(bù)超(chāo)房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价(jià)并(bìng)赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社(shè)会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期房(fáng)交易(yì)的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定金保全措施(shī)才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的(de)保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付(fù)的(de)购房款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融机(jī)构或(huò)保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进(jìn)银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订金(jīn)返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的(de)首付(fù)及印花税，同(tóng)时(shí)购房者向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框(kuāng)架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门的项目(mù)资金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产到了(le)政策出手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大(dà)支持力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制。长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房(fáng)屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节(jié)，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款(kuǎn)机(jī)制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束(shù)后(hòu)支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的(de)提(tí)升(shēng)开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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