导读(dú)

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到(dào)一(yī)成，其中还(hái)包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是(shì)人均(jūn)一间房所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房(fáng)似乎意味(wèi)着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来(lái)新(xīn)户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分(fēn)化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，区域(yù)经(jīng)济(jì)资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造(zào)势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨基石。那么当下房地(dì)产大(dà)分化时代已至，大分化时代(dài)下(xià)地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不(bù)同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激(jī)增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是(shì)否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房子是否真的(de)过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害(hài)综合风(fēng)险普查工作情况为主题的(de)新闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能完(wán)全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是(shì)以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据(jù)有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的(de)房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一(yī)步推算中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足(zú)因(yīn)人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造(zào)成(chéng)人(rén)口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的(de)流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流(liú)动人口在(zài)老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带(dài)来了很大的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室(shì)和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的(de)家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和动态(tài)趋(qū)势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房需(xū)求扩(kuò)防晒衣买什么颜色的好，七种颜色防紫外线排行张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不(bù)断下降，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二(èr)人户的(de)占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到(dào)买房租房，给(gěi)迁入(rù)地(dì)住宅市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量(liàng)为72万(wàn)，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的(de)占比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民(mín)追(zhuī)求(qiú)美(měi)好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作(zuò)会议明确(què)指(zhǐ)出支(zhī)持(chí)住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住(zhù)宅质量的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于(yú)城(chéng)市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的(de)是人，并(bìng)不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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