OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场(chǎng)的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续此前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益人(rén)将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启(qǐ)动了(le)应急预案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度(dù)重视，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华(huá)安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公募(mù)REITs项(xiàng)目短(duǎn)期(qī)出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价格有所回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看(kàn)，目前上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余(yú)7只均有不(bù)同(tóng)程(chéng)度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江光大园(yuán)项目出(chū)租(zū)率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)出现(xiàn)波动。”一位业内(nèi)人士(shì)分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出(chū)于(yú)风险(xiǎn)规避的(de)原因(yīn)，最近(jìn)几个交易日场内资金(jīn)有(yǒu)所流(liú)出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级(jí)市场价格下(xià)跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是(shì)价格涨跌(diē希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高)会(huì)受到基(jī)本面、情(qíng)绪(xù)面等多重因(yīn)素影响，不好(hǎo)判断(duàn)价格是不是已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业内(nèi)人士表示(shì)，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年(nián)内(nèi)二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复(fù)苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金(jīn)执行董事高如星(xīng)对此表示，若张(zhāng)江园区(qū)最(zuì)终能顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营现(xiàn)金流没有造(zào)成大的影响，“事件性利空下调(diào)至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区(qū)类资(zī)产(chǎn)就回(huí)调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强(qiáng)调(diào)，最(zuì)终还是落到租金收入(rù)受不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多(duō)大(dà)，估计(jì)园区会最终(zhōng)解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧急回(huí)应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)及OPPO方(fāng)面关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执(zhí)行已签租(zū)赁协(xié)议的(de)通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格出现(xiàn)回落。在随(suí)后召开的业绩说明(míng)会(huì)中管理人(rén)就(jiù)相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场信心得(dé)到了一定提振(zhèn)，二(èr)级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和(hé)线下(xià)的扩(kuò)募说明会上(shàng)，运营团队表示(shì)了对张江光大园(yuán)项目的信心，预计(jì)签署意向书(shū)和合(hé)同谈判中(zhōng)的储备租(zū)户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回(huí)升。没(méi)想到仅过(guò)了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募(mù)之路(lù)又迎来了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告(gào)引起了市场各方的(de)广泛关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负责人坦(tǎn希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高)言，事发(fā)突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消息的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和(hé)核实工作，并(bìng)同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前(qián)退(tuì)租(zū)的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国(guó)资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相关负(fù)责人(rén)介绍说，目前储备租(zū)户还是(shì)比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技(jì)术(shù)等(děng)产(chǎn)业(yè)客户，租赁意向面积超过(guò)了2万(wàn)方。从(cóng)意向储备转化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过(guò)签署(shǔ)租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要租(zū)户(hù)。虽(suī)然收(shōu)了三个月履(lǚ)约保证金给(gěi)了(le)我(wǒ)们一些(xiē)空间，但本着对首批扩(kuò)募(mù)、对市场负(fù)责的(de)态(tài)度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面积在(zài)短(duǎn)期内(nèi)完成去化(huà)。”相关负责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一(yī)季度(dù)末也(yě)有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户(hù)，之前的空置(zhì)率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责(zé)人解释，张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)一直(zhí)以来都坚(jiān)持(chí)以(yǐ)市场化运营为(wèi)导向，历史运(yùn)营表现稳定(dìng)，租户(hù)的调(diào)租和(hé)换(huàn)租都属(shǔ)于正常情(qíng)况，而这次项目的大(dà)租户退租(zū)正(zhèng)好发(fā)生在市场活跃度的短期(qī)低点，目前市场情(qíng)况已(yǐ)有所好转。在看到出(chū)租(zū)率下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张(zhāng)江这边也(yě)作了一定(dìng)的(de)资源调配和倾斜，引入(rù)了一(yī)些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项(xiàng)目(mù)在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方(fāng)面(miàn)也有一些差异化，张润大(dà)厦多(duō)是两千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单(dān)层以一千平的面积(jī)为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的(de)物业。租户自身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会(huì)根据自(zì)身需求和预算挑选区域内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们(men)在资源共(gòng)享和联合(hé)营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可(kě)以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责(zé)人表示，张江集团和张江高(gāo)科目前在管(guǎn)资产约五百(bǎi)万方，还有(yǒu)一些其(qí)他在(zài)开发的储备(bèi)项目，这些(xiē)都(dōu)将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区产业(yè)空间资(zī)产(chǎn)上市平(píng)台(tái)目标(biāo)的(de)坚实(shí)后盾和(hé)储备资源(yuán)。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来(lái)的(de)发展。”相关负(fù)责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基金扩容(róng)的(de)第一步，也是至关重要的(de)一(yī)步，眼下我们(men)可(kě)能面临了一些突发(fā)情况需要(yào)解决，但是(shì)这和我们在张江科学城这三十年建设发展过(guò)程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常(cháng)小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突(tū)发事件的所(suǒ)有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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