万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了(le)共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信(xìn)达(dá)为了(le)收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些(xiē)房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北(b2016年是什么年ěi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)有限公司是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国(guó)信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也(yě)没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网签、没(méi)办(bàn2016年是什么年)房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都(dōu)是北京的(de)高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书(shū)院的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有(yǒu)过(guò)错，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出(chū)执行异(yì)议(yì)申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公布《最(zuì)高人民(mín)法(fǎ)院关(guān)于商品房消(xiāo)费者权利(lì)保(bǎo)护(hù)问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工(gōng)程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权的，人民(mín)法院应当予以支(zhī)持(chí)。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本(běn)，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被业(yè)主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信达(dá)申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国(guó)际信(xìn)托(tuō)有限责任公司成(chéng)为了(le)唯一股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北京的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年(nián)的(de)“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高(gāo)端的(de)姿态杀入(rù)市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷(hé)兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可(kě)看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了，“卖(mài)北京(jīng)城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个(gè)地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为被执(zhí)行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，中赫(hè)集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑了(le)？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn2016年是什么年)挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一直没变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下北(běi)京国安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人(rén)包(bāo)括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的(de)时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的(de)经(jīng)营状况没有得(dé)到改善，中赫集(jí)团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力，中赫集(jí)团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续(xù)质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不过在实(shí)控人(rén)都成为老赖的(de)情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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