近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对(duì)此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资(zī)价(jià)值，通过观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特(tè)许经营权分红目前已包含了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年(nián)全(quán)年(nián)分配金额占可(kě)供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金份额二级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集材(cái)料和信息(xī)披(pī)露(lù)文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基(jī)础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资(zī)角(jiǎo)度来(lái)看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市(shì)场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机(jī)构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的投(tóu)资(zī)品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红(hóng)获取相(xiāng)对(duì)于投(tóu)资债(zhài)券相对(duì)高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外(wài)，市场对于(yú)未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格的主要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘(pán)指导(dǎo)价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基(jī)金(jīn)份额的(de)分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金(jīn)份额净(jìng)值变化的(de)修正，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后均可(kě)以获(huò)得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期(qī)投资(zī)的(de)信(xìn)心，同时需(xū)结(jié)合持有产品的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分(fēn)配和本金归(guī)还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派(pài)的是(shì)本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价值(zhí)面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持有产权(quán)类产品的收益(yì)主要(yào)包括每年的现金(jīn)分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的(de)归还(hái)，两者的(de)比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分(fēn)来看，各(gè)类公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)因底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性(xìng)不(bù)同而(ér)形成区(qū)别。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其(qí)分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格(gé)和分(fēn)红(hóng)有(yǒu)合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对(duì)较低(dī)，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金并(bìng)取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的(de)分(fēn)派金额包含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或(huò)建筑的(de)剩余使用年(nián)限一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑的(de)更(gèng)新改(gǎi)造(zào)或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来(lái)观察和(hé)评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的(de)马云看未来商铺的前景指标有(yǒu)两个(gè)：一是年(nián)报中披(pī)露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二(èr)者(zhě)存在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权类的(de)资产(chǎn)可(kě)以更多关注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等(děng)多(duō)重因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同(tóng)时(shí)分红规(guī)模较(jiào)为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集(jí)材料中披露预(yù)测进(jìn)行比较分(fēn)析，结(jié)合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设(shè)施项目的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责(zé)人也称(chēng)。

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