文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的(de)全国(guó)住房和城(chéng)乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果按照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一(yī)定能(néng)实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难妩媚的意思怎么解释，妩媚的意思是什么解释(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助于落(luò)实(shí)中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在(zài)项目获得(dé)政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一(yī)样(yàng)在(zài)支付完(wán)首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需(xū)要(yào)严(yán)格的(de)资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约(yuē)处(chù)罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解这个难(nán)题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质是向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、实施(shī)现(xiàn)房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的重大措施。在(zài)当前(qián)的(de)情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆(lù)、打通金融(róng)支(zhī)持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来(lái)形(xíng)成(chéng)的专著(zhù)《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不过(guò)大多(duō)数(shù)居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模(mó)式(shì)一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民(mín)数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发(fā)商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的(de)见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资(zī)金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说(shuō)明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是(shì)另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似(shì)租(zū)金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售(shòu)模式(shì)成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要(yào)求开发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完(wán)成(chéng)，资金(jīn)需(xū)放入(rù)律师所托管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在(zài)银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临(lín)住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大和(hé)供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的困(kùn)境(jìng)，此时(shí)引入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地(dì)房地产市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出(chū)台(tái)多项文件，大(dà)力支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划(huà)经(jīng)济下(xià)的福利(lì)分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的妩媚的意思怎么解释，妩媚的意思是什么解释信贷政策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业(yè)将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程(chéng)中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银(yín)行贷款(kuǎn)的(de)形(xíng)式(shì)一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也(yě)提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居(jū)到(dào)基本(běn)适居(jū)，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地(dì)房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房地(dì)产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地(dì)产带动(dòng)的上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房(fáng)地产(chǎn)融(róng)资(zī)存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yī妩媚的意思怎么解释，妩媚的意思是什么解释ng)法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市(shì)值(zhí)占股债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的(de)合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据(jù)购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动(dòng)或(huò)经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列(liè)问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能(néng)还款等，则风险完全(quán)由银行(xíng)承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确(què)规定了开发(fā)企业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没(méi)有统一的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目(mù)的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或(huò)者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续(xù)还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大(dà)开发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资(zī)金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给(gěi)房(fáng)企，而(ér)拨付(fù)的(de)工程款，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度(dù)分期(qī)支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式(shì)：一般(bān)采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提供验(yàn)收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付的(de)房款。二是开发(fā)商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资(zī)金(jīn)由(yóu)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除(chú)定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资(zī)金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款由第三方公(gōng)证行(xíng)或(huò)产权保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施(shī)工(gōng)进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)经(jīng)审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能(néng)是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各(gè)个环节，各(gè)环节内容确认无(wú)误(wù)后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严(yán)格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在确(què)认工程(chéng)进度(dù)、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资金在(zài)进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过(guò)两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对(duì)购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机构(gòu)签订(dìng)定金(jīn)保证委(wěi)托合(hé)同，设置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预(yù)先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机(jī)构或保证机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时(shí)，开发商(shāng)需(xū)向购房(fáng)者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同(tóng)以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房(fáng)付款(kuǎn)流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商(shāng)遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的(de)订金与付款会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产到(dào)了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求(qiú)的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建(jiàn)立(lì)开(kāi)发商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支付(fù)定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的(de)保障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国套户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不(bù)是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑(duì)现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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