文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房(fáng)和(hé)城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态(tài)，试点现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房预(yù)售(shòu)最(zuì)早源(yuán)于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资(zī)金监管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债(zhài)务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业(yè)的(de)本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在(zài)当(dāng)前的(de)情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育(yù)而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临时住宅，住房的需(xū)求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题。针对(duì)这一系列(liè)问题(tí)，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模(mó)式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书(shū)，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了(le)民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制造商的资(zī)金问题(tí)，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当(dāng)时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决(jué)了(le)核(hé)心的住房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推(tuī)动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如(rú)，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的(de)一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付(fù)，还要证(zhèng)明(míng)自身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行(xíng)开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明化机制(zhì)，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业(yè)化的进(jìn)程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等(děng)城(chéng)市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也(yě)出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不(bù)再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房(fáng)的需(xū)求量大(dà)，而社(shè)会(huì)缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中(zhōng)国(guó)香港预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国(guó)内房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步(bù)实行(xíng)住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房供给商品化(huà)、社会(huì)化的(de)住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合中国(guó)内地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的(de)房屋(wū)预(yù)先(xiān)出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地(dì)的(de)开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大(dà)缩(suō)短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资(zī)金需(xū)求(qiú)，也提高(gāo)了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基(jī)本(běn)适(shì)居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走完(wán)发达国(guó)家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住(zhù)房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)完全(quán)拉动(dòng)的(de)投(tóu)资占(zhàn)全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社融存量(liàng)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们(men)的(de)《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不(bù)能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商(shāng)之(zhī)间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发(fā)商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业(yè)的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现(xiàn)资(zī)金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额(é)报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房(fáng)款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则(zé)”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期(qī)支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方(fāng)式发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第(dì)三(sān)方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提供一定的(de)保(bǎo)修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三(sān)方公证行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部(bù)来(lái)自银行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发(fā)商提供一定比例(lì)的(de)贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害(hài)银行利(lì)益，银(yín)行(xíng)有充分(fēn)动机(jī)监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付(fù)时(shí)需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门经审查(chá)后发(fā)放(fàng)的(de)验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德(dé)国(guó)期(qī)房(fáng)可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开(k唐山大地震和汶川大地震哪个严重āi)发(fā)商或(huò)购(gòu)房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)公证费和土地(dì)交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同(tóng)等各个环(huán)节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开发商出(chū)现财(cái)务(wù)、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例(lì)通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内(nèi)支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别(bié)支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后(hòu)才(cái)能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入(rù)开发商账户前经过两道(dào)关(guān)口，有利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预(yù)付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完(wán)成“预(yù)售房定金保全(quán)措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二(èr)战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日(rì)本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年出(chū)台(tái)《宅(zhái)地建筑(zhù)物(wù)交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发(fā)商必须(xū)完成(chéng)定金保全(quán)措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发(fā)商(shāng)向金(jīn)融机构(gòu)或(huò)指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同，设(shè)置购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其(qí)他预(yù)先支付(fù)的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可(kě)返还相当于唐山大地震和汶川大地震哪个严重3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门(mén)项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一(yī)的选(xuǎn)购(gòu)权合(hé)同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付(fù)款流程做了(le)统一详细(xì)规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加(jiā)大支(zhī)持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人(rén)性复(fù)杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和(hé)房(唐山大地震和汶川大地震哪个严重fáng)地产税。定(dìng)金(jīn)环(huán)节(jié)，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以(yǐ)及(jí)重大(dà)缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供(gōng)充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款机(jī)制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银(yín)行的第三(sān)方资(zī)金监管机(jī)构，或(huò)由(yóu)政府相关部(bù)门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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