5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地(dì)产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公(gōng)募所(suǒ)持房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数(shù)值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是(shì)保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头(tóu)股从排(pái)位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是(shì)万(wàn)科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最(zuì)后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机(jī)构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一(yī)二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房地(dì)产(chǎn)等几(jǐ)类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期(qī)的(de)行(xíng)业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量地产的(de)更(gèng)新(xīn)，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一定的(de)政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的(de)进程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经(jīng)过去(qù)了，但(dàn)不代(dài)表没有投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机(jī)构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央国(guó)企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的(de)124只房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的(de)上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量明(míng)显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的(de)基本(běn)面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开(kāi)发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产品及服(fú)务为房(fáng)地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其(qí)第一季度(dù)的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏(sū)至近(jìn)年(nián)来最高，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也是连续(xù)第三(sān)个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地产则(zé)是(shì)主要布(bù)局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金(jīn)相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地(dì)市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商测(cè)算(suàn)对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于(yú)信用(yòng)问题或(huò)者(zhě)资(zī)金(jīn)紧张(zhāng)没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较(jiào)低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都(dōu)在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或(huò)存在(zài)发(fā)展的大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的(de)结(jié)构性(xìng)机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤(yóu)其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融(róng)资成本(běn)，优质的(de)开发资(zī)源和良好的不动(dòng)产资(zī)产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央(yāng)企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公(gōng)司(sī)也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源(yuán)债权(quán)债务关系等问题(tí)，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的盈利和(hé)现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估(gū)值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持(chí)续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提(tí)升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路(lù)的话，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部(bù)副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去(qù)持续观(guān)察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后(hòu)3寸照片是几x几厘米 3寸照片是多少厘米，国(guó)有企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的(de)驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一(yī)些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月环比三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的(de)资金(jīn)面压力(lì)，可(kě)能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第(dì)二(èr)季(jì)度、第三季度增长不(bù)确(què)定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地去等待它的基(jī)本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这(zhè)需(xū)要时间(jiān)。

　　（本(běn)文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及3寸照片是几x几厘米 3寸照片是多少厘米个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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