5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的(de)机(jī)构对于这一板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的(de)市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的(de)持股比例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分面膜对脸真的有用吗，长期敷面膜和不敷面膜的区别别(bié)为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发(fā)现(xiàn)，公募对于房(fáng)地(dì)产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第(dì)78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退(tuì)步(bù)，尤其(qí)是(shì)万科最为明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链上(shàng)最后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产(chǎn)已(yǐ)经进入(rù)大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有(yǒu)什么(me)投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧(cè)发生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出(chū)现了(le)，2022年(nián)光是居(jū)民存(cún)款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当(dāng)行(xíng)业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投(tóu)资(zī)，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的(de)股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达(dá)到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期(qī)归来(lái)后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业(yè)务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日(rì)时(shí)的首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前(qián)十的(de)行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司(sī)后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至近(jìn)年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连(lián)续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司(sī)实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士(shì)分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突(tū)出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供(gōng面膜对脸真的有用吗，长期敷面膜和不敷面膜的区别)给较(jiào)多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于(yú)信用(yòng)问题或者(zhě)资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额(é)增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大(dà)好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结(jié)构(gòu)性机(jī)会依然存(cún)在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于(yú)民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务(wù)关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业(yè)的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮(lún)行业出(chū)清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利和现(xiàn)金(jīn)流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话，或(huò)许(xǔ)还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地(dì)去(qù)持(chí)续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保(bǎo)持(chí)低位(wèi)，其(qí)次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化更(面膜对脸真的有用吗，长期敷面膜和不敷面膜的区别gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力(lì)度(dù)较大。投资(zī)的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业(yè)的资(zī)金(jīn)面(miàn)压(yā)力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上下游产业链的(de)复苏(sū)速度(dù)都(dōu)比想象的要(yào)慢(màn)很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少(shǎo)数的(de)、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做(zuò)买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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