导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国房(fáng)地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本(běn)文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人(rén)口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较发达国家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增(zēng)需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济(jì)板块的(de)分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城(chéng)市的(de)新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住宅中奶油奶酪可以放冷冻保存吗，奶油奶酪可以放冷冻保存吗多久(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数与人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家有着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，大(dà)分化时代(dài)下(xià)地(dì)产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现在不(bù)同能级(jí)城市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可(kě)惜由于(yú)住(zhù)宅(zhái)存量数(shù)据(jù)并未(wèi)公布，我(wǒ)们(men)无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市(shì)场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅(zhái)间数不(bù)能完全反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数(shù)据(jù)有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每(měi)年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够(gòu)得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有统计(jì)数(shù)据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装修的(de)时(shí)间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一步(bù)推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比例，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套(tào)房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并(bìng)不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素(sù)产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地(dì)的(de)住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造(zào)成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和(hé)省(shěng)际流动人(rén)口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际(jì)上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的(de)县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存奶油奶酪可以放冷冻保存吗，奶油奶酪可以放冷冻保存吗多久在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为(wèi)一居室和(hé)二(èr)居室(shì)，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均水(shuǐ)平的(de)一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去(qù)除公(gōng)摊(tān)面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经(jīng)户户(hù)有房。即便(biàn)如(rú)此(cǐ)，中国人(rén)口静(jìng)态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu奶油奶酪可以放冷冻保存吗，奶油奶酪可以放冷冻保存吗多久)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带(dài)来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他(tā)国(guó)家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正向(xiàng)联(lián)系(xì)。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突(tū)。房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种分(fēn)化(huà)不单局限于(yú)城市能级之(zhī)间差异(yì)，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调(diào)查的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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