“现在的房(fáng)地(dì)产(chǎn)很难再出(chū)现像过去十(shí)年的系统性(xìng)行情。”思睿集团合(hé)伙人、首席(xí)经(jīng)济学家洪(hóng)灏向《红周刊》表示(shì)，房地(dì)产行业分化的愈加明(míng)显，让机构和投资者(zhě)的关注度从板块向单个标的转移。上(shàng)海利檀(tán)投(tóu)资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬向《红周刊》指出，从(cóng)行业来看，无论(lùn)是业绩，还是估值(zhí)，房(fáng)地产(chǎn)都已(yǐ)经双杀到了最(zuì)底(dǐ)部，而(ér)且是(shì)反复地杀到了底(dǐ)部，再往下的(de)空间(jiān)已经不大了。

　　三道(dào)红线(xiàn)等(děng)指标

　　成挖(谬赞是什么意思啊 缪赞和谬赞的区别是什么wā)掘(jué)个股阿尔法重(zhòng)要参考

　　那么如何寻找房地产(chǎn)个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒(xǐng)，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)赛道中进行(xíng)选择，需(xū)要非常小心，避(bì)免选了半天，标(biāo)的公司出现(xiàn)爆雷的情(qíng)况。除此之外，洪灏(hào)指出，需要满足以下(xià)三个基准：有大的(de)国资背(bèi)景的、杠杆率(lǜ)较低的(de)、此前没有(yǒu)踩过红线(xiàn)的。

　　他(tā)还(hái)表(biǎo)示，如果(guǒ)关(guān)注(zhù)一下今年(nián)房地产的开发(fā)资金(jīn)来源，可以发现(xiàn)，其实银行的信贷(dài)倾向是(shì)不太愿意(yì)给(gěi)房企贷(dài)款(kuǎn)的，房企的主(zhǔ)要资金来源来自新盘(pán)的(de)销售。但今(jīn)年(nián)新房的销售情况相较一般。再关注一下，哪些(xiē)房企能从银行拿到钱(qián)，其实主(zhǔ)要(yào)还(hái)是那(nà)些(xiē)有(yǒu)国企背景的房企，民(mín)营(yíng)房企相对比较困难，所(suǒ)以(yǐ)整个(gè)行业出现了一个很(hěn)明显的分化，无论(lùn)是在销售，还是融资等(děng)各个(gè)方面都非常明显。现(xiàn)在有国资(zī)背景的房企在资本市场(chǎng)表现(xiàn)相对较好，但没(méi)有(yǒu)国(guó)资背景的民营房企股价(jià)大多(duō)表现很一般。

　　陈昊扬则向《红(hóng)周刊》表示(shì)，在房地产(chǎn)行(xíng)业内，我们的逻辑是(shì)，“寻找最后(hòu)的赢家”。而具(jù)体到如何挖掘(jué)，我(wǒ)们会(huì)特别重视企业的(de)成本优(yōu)势，更具体一点，就是它的净借贷水(shuǐ)平（净(jìng)负(fù)债率）是不(bù)是行(xíng)业(yè)内的最低水平；利润率是(shì)不(bù)是行业内(nèi)最(zuì)高的(de)；融资成本是(shì)否是行业(yè)内最(zuì)低的；建安成本是否也是业内最低的；这些都是我们看重的一家房企的综合(hé)成(chéng)本。

　　需要注(zhù)意的(de)是，能(néng)够同时满足上述(shù)条件的房企并不多。即便(biàn)是在国央企中，仍有部分房企出现(xiàn)了“三(sān)道红(hóng)线(xiàn)”的“踩(cǎi)线”情况(kuàng)，且有逐渐恶(è)化的趋势。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据(jù)整(zhěng)理发现，截至(zhì)2022年末(mò)，天房发展、陆(lù)家嘴、格(gé)力地产、西(xī)藏城(chéng)投(tóu)、中(zhōng)交地产、中国武夷(yí)等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之(zhī)外，城建发展、京投(tóu)发展、光(guāng)明地产、云(yún)南城投、首(shǒu)开(kāi)股份、珠江股(gǔ)份、城投控股等国央企房企(qǐ)也踩(cǎi)了(le)“三道红线”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张房企

　　需(xū)警惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不难看(kàn)出(chū)，即(jí)便是(shì)有着(zhe)较稳健特色的国央(yāng)企房企(qǐ)，其财务指(zhǐ)标称得上完全健康的仍是少数。而更加值(zhí)得注意的是，在(zài)2022年，不少国(guó)企，甚至地方(fāng)国企开(kāi)始大举扩张(zhāng)。而这无疑又进(jìn)一步考(kǎo)验(yàn)着国央企(qǐ)的资(zī)金链情况。

　　对房企而言，扩张速度(dù)的张(zhāng)弛有度尤为重要，节奏(zòu)把握准(zhǔn)确，有助于房企储备优质“弹药(yào)”；但过于乐观(guān)的(de)预判未(wèi)来(lái)市场(chǎng)，以及(jí)过(guò)于激进的扩(kuò)张拿(ná)地节奏(zòu)也(yě)有(yǒu)可能让房企重蹈此前(qián)的(de)高杠(gāng)杆(gān)覆辙。

　　陈(chén)昊扬以(yǐ)其配置的一家房企进行举(jǔ)例，它从2018年开始到2021年(nián)，连(lián)续(xù)4年的净借贷(dài)比(bǐ)例都(dōu)维(wéi)持在33％左右，完全没有增加(jiā)杠杆比(bǐ)例。而到2022年，这家房企明(míng)显感觉到机会(huì)来了，其开始在一线(xiàn)城市(shì)进行大举(jǔ)拿地，净负债率也由(yóu)此前(qián)的33％左(zuǒ)右(yòu)水准提高到45％左右，涨了接近三分之一。与此(cǐ)同(tóng)时，该房(fáng)企(qǐ)新购入(rù)地块也实现了快速的开盘(pán)利用率，预计(jì)今(jīn)年(nián)会有更多(duō)的(de)楼盘入市。像(xiàng)这类(lèi)企(qǐ)业(yè)就符合“最(zuì)后的赢家”的特点(diǎn)。一方面，在于它(tā)本身储备了很多(duō)弹药(yào)，去年(nián)拿地超1000亿元，且其中一半在一(yī)线城(chéng)市(shì)，另外一半也(yě)主要(yào)集中在强(qiáng)二线和二线(xiàn)城市；另一(yī)方(fāng)面，它的(de)扩(kuò)张(zhāng)是有节(jié)制地扩张。

　　陈(chén)昊扬(yáng)同样提(tí)醒道，与之相反，有(yǒu)些房企的扩张速(sù)度让人感觉又回到了2016年(nián)、2017年，或(huò)者说看到了2016年(nián)～2020年期间扩张的民营企业的影(yǐng)子(zi)。虽(suī)然说，见(jiàn)到机会时要出手(shǒu)，但出手(shǒu)的章(zhāng)法(fǎ)仍要(yào)小心(xīn)，如果负债率(lǜ)扩(kuò)张(zhāng)得太快，但未来的(de)两年市(shì)场没有想象得(dé)那么(me)好，可能(néng)会重(zhòng)蹈覆(fù)辙。

　　那(nà)么如何来衡量(liàng)一(yī)家房企的扩(kuò)张速度是(shì)否(fǒu)激进？陈昊扬向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示(shì)，主要还是看(kàn)房企的净负债率水(shuǐ)平，在我看(kàn)来，这个比例(lì)如果超过60％，就是扩(kuò)张得过于快速(sù)了。

　　不难(nán)看(kàn)出，这一标(biāo)准要比“三道红线”对房企的(de)净负债率(lǜ)要求不得高于(yú)100％要更加(jiā)严格。陈(chén)昊(hào)扬解(jiě)释，当(dāng)前(qián)房地(dì)产行业的(de)复苏(sū)速度并(bìng)没有那(nà)么(me)快，所以要规避公司净负债率提(tí)高(gāo)到(dào)一个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地(dì)较积极的房企梳理发(fā)现，中交地产、中国(guó)金(jīn)茂(mào)、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年净负债率都在60％之上。其中(zhōng)，中交地产净负债率持(chí)续(xù)居高(gāo)不(bù)下，在2020年至2022年(nián)期间，依(yī)次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置(zhì)地(dì)、中国海(hǎi)外发展、万科A、滨江集团、招商蛇(shé)口、龙湖集团等房(fáng)企(qǐ)在(zài)践(jiàn)行(xíng)较积极的拿地策略(lüè)的(de)同(tóng)时，也较(jiào)好地(dì)控制(zhì)了(le)公司的扩张速度与(yǔ)净负(fù)债率水平(píng)（见附(fù)表）。

　　滨江集(jí)团(tuán)等个(gè)别民(mín)营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际上，他们是以同一筛选(xuǎn)标(biāo)准来看国央企(qǐ)与(yǔ)民营(yíng)房企，但在各(gè)维(wéi)度(dù)的实(shí)际(jì)表现上，国央企确实会更胜一筹(chóu)。如国央企的融资成(chéng)本更低，融资(zī)渠道也(yě)更顺(shùn)畅(chàng)，能够做到(dào)想融就融，这样，国央企自然而(ér)然就具(jù)有天然优势。

　　虽然对比民营(yíng)房企，机构更加看好国央企(qǐ)，但这也并不意(yì)味着，民营企业中就没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民(mín)营房企同样(yàng)受(shòu)到机构的(de)青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集(jí)团的十大流通股(gǔ)东中新进了(le)“中(zhōng)国工(gōng)商银(yín)行(xíng)股份有限公(gōng)司(sī)－景顺长(zhǎng)城中(zhōng)国回报灵活(huó)配置(zhì)混合型证券投资基金”“全国(guó)社保(bǎo)基金一一六组合”等。

　　除此之外(wài)，自2021年开始，百亿私募珠海(hǎi)阿巴马资产(chǎn)管理有限公司就长(zhǎng)期持有滨江(jiāng)集(jí)团。根据一季报(bào)，该资产公司的几只产品合计(jì)持有滨(bīn)江集团9543万股，约占流通(tōng)A股的(de)3.56％。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团的受青(qīng)睐，和其自身的基本面表现存在一定关(guān)系。2020年以来的近三年时间，房(fáng)地产市场整体在(zài)走“下坡路”，但作为杭州本土房企的滨江集团仍是表现出(chū)较强的韧劲(jìn)，2020年以来，滨江集团(tuán)在(zài)业(yè)绩表现(xiàn)、销售(shòu)规模、新(xīn)增土储、股价表现等多维度(dù)都表(biǎo)现了较强(qiáng)的增(zēng)长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期(qī)间(jiān)，滨江集团扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发布(bù)的2023年(nián)一季报，今年(nián)一(yī)季度(dù)，滨江(jiāng)集团(tuán)更(gèng)是(shì)实现了扣非归母(mǔ)净利润5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在(zài)房地产“青(qīng)铜时(shí)代”仍能(néng)保持自身业(yè)绩的(de)持续增(zēng)长，和滨江集团(tuán)扎根杭(háng)州的战略布局(jú)关系(xì)密切。根据2022年(nián)年报，滨(bīn)江集(jí)团有近七(qī)成营收(shōu)来自杭州地区，而在2021年，杭(háng)州地区的营收比重只占(zhàn)到近(jìn)六(liù)成。近(jìn)三(sān)年(nián)持(chí)续(xù)稳(wěn)居杭州房(fáng)企(qǐ)销售排名第(dì)一。

　　与此同时，滨江(jiāng)集(jí)团在(zài)杭州的土(tǔ)储补充同样较为积(jī)极(jí)，根据诸葛(gé)找房、住在杭州网(wǎng)数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同(tóng)样(yàng)持(chí)续(xù)稳居杭(háng)州的本土第(dì)一。

　　而滨江集团在(zài)杭州的(de)较突出表现(xiàn)，也(yě)让(ràng)滨江集(jí)团(tuán)的房企排名迅速提升。到2023年，滨(bīn)江集团的(de)房企(qǐ)排名已冲进(jìn)前(qián)十(shí)，根(gēn)据中指(zhǐ)数据(jù)，2023年前4月，滨(bīn)江集团实现销售额607.3亿元，位(wèi)列房企第九位。

　　值得注(zhù)意的是，2020年至(zhì)今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而(ér)近期，滨江(jiāng)集团更(gèng)是迎来多(duō)家机构的集中调研。滨江集团发布公告表示(shì)，公司于(yú)5月10日接受(shòu)了信达证券、金(jīn)鹰基金、建信(xìn)养(yǎng)老(lǎo)、新华养老(lǎo)等18家机(jī)构调研。

　　产业链布局重点移至存(cún)量赛(sài)道

　　机构在(zài)下游家(jiā)纺(fǎng)、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上房地产开发只(zhǐ)是(shì)房地产产(chǎn)业链上(shàng)的(de)中(zhōng)游环节(jié)，其上游主要为(wèi)钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等材料供应商(shāng)，而(ér)下(xià)游应(yīng)用行(xíng)业(yè)主(zhǔ)要包括中介服务、家用(yòng)电器、物(wù)业管理、家居(jū)用(yòng)品。综合《红周刊》的采访(fǎng)，房(fáng)地产开(kāi)发(fā)环节与上游(yóu)材料(liào)端息息相关(guān)，新盘开工(gōng)不足导致上游不(bù)被看好(hǎo)，机构寻觅个股(gǔ)阿尔(ěr)法的思(sī)路渐渐移至下(xià)游。“中(zhōng)国房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业在进入存量房时(shí)代，所以对地(dì)产产业链，尤(yóu)其是偏消费(fèi)属(shǔ)性的家(jiā)装家居领域，我们相对(duì)看好(hǎo)，因为居(jū)民保有的(de)住房规模越来越大(dà)，随着时间的增加，内装(zhuāng)更新的(de)需求也会越来越多。美国过去的数据充分说(shuō)明了这一点(diǎn)，在新房销售见顶之后，家具消费(fèi)的增长(zhǎng)却一直都很好。对于地产产业链，我们相(xiāng)对看好和内(nèi)装(zhuāng)相关(guān)的行(xíng)业，例如消(xiāo)费建材、家居装饰等(děng)。”万家(jiā)基金人士表示。

　　而(ér)根据《红周刊》对下游细(xì)分中(zhōng)相关(guān)赛道(dào)龙头年内(nèi)表现的统计，目前暂居前两(liǎng)位的都是来自家(jiā)纺赛道的(de)公司(sī)，它(tā)们分别是富安(ān)娜和水星家(jiā)纺，特别(bié)是(shì)前者在月线连收(shōu)七根阳线的基(jī)础上，年内迄今涨幅已(yǐ)经(jīng)逼近(jìn)30％。

　　以(yǐ)前者为例，富(fù)安娜主要从事纺织家(jiā)居、睡眠家居(jū)、生活(huó)类产品的研发(fā)、设计、生产及(jí)销售，旗下(xià)拥有(yǒu)原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐(lè)”和“酷(kù)奇智”自(zì)有品牌。第一季度报(bào)告显示，报告期内，富安娜实现营业(yè)收入(rù)约6.2亿元(yuán)，同比(bǐ)减(jiǎn)少(shǎo)7.57％；不过实现归属于(yú)上市(shì)公(gōng)司股东(dōng)的净利润约1.11亿元(yuán)，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市(shì)公司一(yī)季报的十(shí)大流通股股东来(lái)看，能够发(fā)现该(gāi)股早(zǎo)已成为基金重(zhòng)仓股的天下(xià)，彼时包(bāo)括公募(mù)的(de)中欧价值发现(xiàn)、中欧潜力价值、工银(yín)瑞信灵动价值、宝盈(yíng)新(xīn)价值和私募(mù)的明河2016，都在(zài)其中出现，占据了(le)半壁江山。需要强(qiáng)调的是，中欧的两只基金都(dōu)是价(jià)值(zhí)派基金经(jīng)理曹名长(zhǎng)在管(guǎn)的产(chǎn)品，首季(jì)其同时重(zhòng)仓的房地产产业链(liàn)股票还有金地集团和大(dà)亚(yà)圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光(guāng)一时(shí)的(de)家居(jū)板块也(yě)因疫情、消(xiāo)费(fèi)复苏进程(chéng)缓慢等(děng)多因素(sù)一度沉寂，不过好在困境反转露出曙(shǔ)光，家(jiā)居板(bǎn)块中年内表现最好的是志邦家居(jū)。同一时间段，该(gāi)股年谬赞是什么意思啊 缪赞和谬赞的区别是什么内上涨已经超过23％，从业绩来(lái)看，无论是(shì)营收还是归母净(jìng)利润，公司(sī)都实现了同(tóng)比双升。

　　从公(gōng)司(sī)的十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，《红周刊》发现广发(fā)基金经(jīng)理(lǐ)罗洋(yáng)慧眼独具(jù)，一季报中他管理的广发策略优选和广发安宏回(huí)报均(jūn)增加了持(chí)股，而这两只(zhǐ)产品也成为志(zhì)邦家居十大流通股股东中仅有的两只公募。有意思(sī)的是，他(tā)似(shì)乎对于定制家居类(lèi)标的情有独钟，在另(lìng)一家(jiā)赛道公司金牌(pái)橱柜中，他(tā)管理(lǐ)的全(quán)部三只(zhǐ)产品均登榜(bǎng)十大流通股股东，其(qí)也成为他的独门重仓股。

　　除去家居家(jiā)纺外，下游(yóu)的(de)物业股也(yě)越来越被机构所青睐，不(bù)过这类(lèi)标的大多在香港(gǎng)上(shàng)市，如何(hé)选择成为(wèi)难题。对此，前述上(shàng)海公(gōng)募基(jī)金经(jīng)理举例分析：“物业服务(wù)不是(shì)一(yī)个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望挣的是市场化应该挣的(de)钱，以我曾经买的绿城服(fú)务(wù)为例(lì)，它(tā)在中(zhōng)高端楼盘占比是(shì)比(bǐ)较(jiào)高的，每年到期(qī)的合同里提价成(chéng)功率在30％～40％。它能做到滚动的大部分项目(mù)到期(qī)之后(hòu)，经过两三轮合同周期(qī)还(hái)能(néng)做到产品提价。”

　　“行业里真正能做到产品提价(jià)的(de)公司很少，因为(wèi)物业公司很(hěn)容易一开始是挣钱的，后面因为(wèi)保安这些(xiē)固定人员成本的(de)年度增(zēng)长(zhǎng)，不过服务没有特别好，客(kè)户没有那(nà)么(me)满(mǎn)意(yì)，能(néng)做(zuò)到提价难度(dù)是非常大的。但(dàn)是该公司能(néng)在业(yè)内做到到(dào)期之后提价率比较高，这(zhè)跟它的定位和比较好的服务是有(yǒu)关系(xì)的。”他进一(yī)步强调(diào)。

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