5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募所持(chí)房地(dì)产公司(sī)市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的(de)首(shǒu)次回(huí)升，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行(xíng)业的(de)持股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房(fáng)地(dì)产的(de)投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投(戴choker就是m吗，戴choker什么意思tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也出现了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的(de)年销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是居(jū)民(mín)存(cún)款(kuǎn)数(shù)量(liàng)增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要(yào)有一定的政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论(lùn)从(cóng)城(chéng)镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民(mín)营地产(chǎn)爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占(zhàn)率的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代表没(méi)有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳(nà)入统(tǒng)计的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五一假期(qī)归(guī)来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开(kāi)发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各(gè)类(lèi)机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时(shí)代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司(sī)拿(ná)地结(jié)算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其中(zhōng)持续戴choker就是m吗，戴choker什么意思驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然(rán)在前(qián)十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司(sī)，一(yī)季报(bào)交出(chū)的(de)也是一份报(bào)喜的(de)成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基首季新杀(shā)入(rù)十(shí)大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房(fáng)地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的(de)价值(zhí)更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净(jìng)负债(zhài)率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段(duàn)表现出(chū)较低的融资成本，优质的(de)开发(fā)资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的(de)资(zī)产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的(de)头(tóu)部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三个(gè)方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之(zhī)后，国(guó)有企业(yè)仍在持(chí)续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时(shí)也(yě)提(tí)醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份(fèn)开始又在(zài)往(wǎng)下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月的(de)市场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的(de)一个市场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很(hěn)多，我们(men)要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基本面不断(duàn)地凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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