文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的(de)全(quán)国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者(zhě)的不(bù)公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以(yǐ)后一(yī)手(shǒu)交钱，一(yī)手(shǒu)交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技(jì)术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的(de)？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发(fā)商在项目(mù)获得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家(jiā)在购(gòu)买(mǎi)期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进(jìn)度在完全交房前(qián)进(jìn)行(xíng)分期(qī)支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是(shì)需(xū)要严格的资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预(yù)售制度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参(cān)与(yǔ)财税改(gǎi)革(gé)方案(àn)研究时，对(duì)预(yù)售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的(de)专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的(de)基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立(lì)信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳(bó)运(yùn)业务(wù)的(de)经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付款形(xíng)式，等(děng)新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在(zài)当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的(de)销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决(jué)了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了(le)对于预售(shòu)楼(lóu)花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明(míng)自身有资(zī)金等能力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入律师(shī)所托管，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透(tòu)明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方(fāng)，后续(xù)需(xū)自身推(tuī)动(dòng)项目完工(gōng)。随着(zhe)监(jiān)管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工业(yè)化(huà)的进程大于(yú)城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香(xiāng)港预售商品房制度(dù)，先后出台多(duō)项文件，大力(lì)支持国(guó)内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无(wú)偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分(fēn)房转向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预(yù)售款撬动下一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速度加快。自此中(zhōng)国内翼年代记和百变小樱有什么关系么 翼年代记是悲剧吗地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的(de)信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地产市(shì)场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中国(guó)内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产(chǎn)开发(fā)企业(yè)将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程(chéng)中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对(duì)中国(guó)内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市(shì)场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间(jiān)走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市(shì)建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的(de)《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在(zài)当(dāng)前(qián)已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十多(duō)年(nián)长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业(yè)增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量(liàng)占社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资本(běn)市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险。另外(wài)，购房者和(hé)开发商之间的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合(hé)同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信(xìn)用(yòng)和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂(liè)等一(yī)系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通(tōng)过(guò)与购房(fáng)者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧(sàng)失还款能(néng)力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国(guó)并没有统一的(de)预售资金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程(chéng)总额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如(rú)何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过(guò)去房地产大(dà)开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取(qǔ)的(de)资金(jīn)，在房(fáng)企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽(chōu)调(diào)资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资(zī)金循(xún)环(huán)高周转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一(yī)般(bān)设有定(dìng)金(jīn)或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的(de)预付款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三(sān)方验(yàn)收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其(qí)余房款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付(fù)外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得(dé)由政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)经审(shěn)查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国(guó)也采取(qǔ)按工期支(zhī)付(fù)房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目(mù)而(ér)异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例(lì)可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房(fáng)产、资(zī)金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容确(què)认无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在(zài)合同签(qiān)订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进度付款的(de)方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相翼年代记和百变小樱有什么关系么 翼年代记是悲剧吗关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房(fáng)律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发(fā)商，即资(zī)金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须(xū)完(wán)成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房(fáng)者定金的(de)保(bǎo)证(zhèng)或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购(gòu)房者赔(péi)付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修(xiū)期(qī)后支(zhī)付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步(bù)签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税，同时(shí)购房(fáng)者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须(xū)与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的(de)支持(chí)力度(dù)，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独(dú)立(lì)于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制(zhì)度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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