“现(xiàn)在的房地产很难再出现像过去十(shí)年(nián)的系统性行情。”思睿集团合伙人、首席经济学家洪灏向(xiàng)《红周刊》表示，房地产(chǎn)行业分化的愈加明显，让机构和(hé)投(tóu)资者(zhě)的关注度(dù)从板(bǎn)块向单个标的转移。上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬向《红(hóng)周刊》指出，从行业来(lái)看，无论是业绩，还是(shì)估(gū)值，房地产都(dōu)已经双杀(shā)到了最底部，而且是反复(fù)地(dì)杀到了底部，再(zài)往下的空间已经(jīng)不大了。

　　三道红(hóng)线等指标(biāo)

　　成挖掘个股阿尔(ěr)法重(zhòng)要参考

　　那么如何寻找(zhǎo)房地产个股的(de)阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房地产赛道中进行选择，需要非常小心，避(bì)免选了半天，标(biāo)的公(gōng)司出现(xiàn)爆(bào)雷的(de)情(qíng)况。除此之外，洪灏(hào)指出，需要满足以下三个基准：有大(dà)的国(guó)资背景的、杠杆率较低的、此前没有踩过红线的(de)。

　　他还(hái)表示，如果(guǒ)关(guān)注(zhù)一(yī)下今年房地产的开发资金来源，可以发现(xiàn)，其实银行的(de)信(xìn)贷倾向是不(bù)太(tài)愿意给房企贷款的，房企的主要资金来源来(lái)自新盘的销售。但(dàn)今(jīn)年新(xīn)房的销售情况相(xiāng)较一般。再关注一(yī)下，哪(nǎ)些房企能从银行(xíng)拿到钱，其(qí)实主要(yào)还(hái)是那些有(yǒu)国(guó)企背(bèi)景的房(fáng)企，民(mín)营(yíng)房企(qǐ)相对比(bǐ)较困(kùn)难，所以(yǐ)整个行业(yè)出现了一个很明(míng)显的分化，无论是在销售，还是融(róng)资等各个方面都非常明(míng)显(xiǎn)。现(xiàn)在有国(guó)资背景的(de)房企在资本市(shì)场表现(xiàn)相对较好，但没有国资背景的(de)民营房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊》表示，在房(fáng)地产(chǎn)行业内，我们的逻辑(jí)是，“寻找(zhǎo)最后的赢家(jiā)”。而具体到如何挖掘，我们会(huì)特别(bié)重(zhòng)视企业的成本优势，更具体一(yī)点，就是它的净借贷水平(píng)（净负债率）是不是(shì)行业内(nèi)的最低(dī)水平(píng)；利润(rùn)率是不是行业内最高(gāo)的；融资成本是否是行(xíng)业内最低(dī)的；建安成本是否也(yě)是业内最低的；这些都是我们看重的一家(jiā)房企(qǐ)的综(zōng)合(hé)成本。

　　需(xū)要注意的(de)是，能够同时满足(zú)上(shàng)述条件的(de)房(fáng)企并不(bù)多。即便(biàn)是在国央(yāng)企中，仍有部分房企出现了“三(sān)道(dào)红(hóng)线”的“踩线(xiàn)”情(qíng)况，且有逐渐恶(è)化的趋势。以A股为例，《红(hóng)周刊》根据(jù)Wind数(shù)据整(zhěng)理发(fā)现(xiàn)，截至2022年末，天房发展、陆(lù)家(jiā)嘴、格力地产、西藏城投、中交地产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建(jiàn)发展、京投发展(zhǎn)、光明地产、云(yún)南城投、首开(kāi)股份、珠江股份、城投(tóu)控股等国央企(qǐ)房企也(yě)踩了“三道红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企

　　需警(jǐng)惕其(qí)重蹈覆辙

　　不难看出，即便(biàn)是有着较稳健特色(sè)的(de)国央企房企，其财务指标称得上完全健康的仍是少数。而更加值得(dé)注意的(de)是，在2022年(nián)，不少国企(qǐ)，甚至地方国企开始大举扩张。而这无疑又进一步考验着国央企的资(zī)金链(liàn)情况(kuàng)。

　　对(duì)房企而言，扩张速度的张弛有(yǒu)度尤为(wèi)重要，节奏把握(wò)准确，有助于房企储备优质“弹药(yào)”；但过于乐观的预(yù)判未来市(shì)场(chǎng)，以及过于激进的扩张拿地(dì)节奏也有可能让房企(qǐ)重(zhòng)蹈此前(qián)的高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置的(de)一家房(fáng)企进行(xíng)举例(lì)，它从2018年开始到(dào)2021年，连续(xù)4年的净借(jiè)贷比(bǐ)例都维持(chí)在33％左右(yòu)，完全(quán)没(méi)有增加杠杆比(bǐ)例(lì)。而到2022年(nián)，这家房(fáng)企明显感觉到机会来了(le)，其开始在(zài)一线(xiàn)城市进行(xíng)大举拿(ná)地，净(jìng)负债(zhài)率也由此前的33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右，涨了接近三分之一。与此同时(shí)，该房企新购入地块也实现了快速的开盘(pán)利(lì)用率，预计今年会有更多的楼盘入市。像这类(lèi)企(qǐ)业(yè)就符合“最后的(de)赢家”的(de)特(tè)点。一方(fāng)面，在于(yú)它本身储备(bèi)了很多弹药，去年(nián)拿地超1000亿元，且(qiě)其中(zhōng)一(yī)半在一线城市，另外一半也(yě)主要集中在强(qiáng)二(è精益求精下一句是什么意思，精益求精下一句是什么德r)线和二线城市；另一(yī)方面(miàn)，它的(de)扩(kuò)张是有节制地扩张。

　　陈昊(hào)扬同样(yàng)提醒(xǐng)道，与之相(xiāng)反，有些房企的扩张速度让人感觉(jué)又回到了2016年、2017年，或者(zhě)说看(kàn)到了2016年～2020年期(qī)间扩(kuò)张的民(mín)营(yíng)企业的影(yǐng)子。虽然说，见到机会(huì)时要出手，但出(chū)手的章法仍要小(xiǎo)心，如果负债率扩张得太快，但(dàn)未来的两(liǎng)年(nián)市场没(méi)有想象得(dé)那(nà)么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房(fáng)企的扩(kuò)张速度是否激进？陈昊扬(yáng)向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示，主要还是(shì)看房企的净负债率水平，在我看来，这个比例如果超(chāo)过60％，就是扩张得过于快速了(le)。

　　不难看(kàn)出，这(zhè)一标(biāo)准要(yào)比“三道红(hóng)线”对(duì)房企的净负(fù)债(zhài)率要求(qiú)不得高于100％要更加严格。陈昊(hào)扬解释，当(dāng)前房地产行业的(de)复(fù)苏速度并没有那(nà)么快，所以要(yào)规避公司净负债(zhài)率提高到(dào)一个比较危(wēi)险(xiǎn)的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在(zài)2022年拿地较积极(jí)的(de)房企(qǐ)梳(shū)理发现(xiàn)，中交地产(chǎn)、中国金茂(mào)、华发(fā)股份、越秀(xiù)地产、绿城中国、保利发(fā)展等(děng)房企2022年(nián)净负债(zhài)率(lǜ)都在60％之上。其中，中交(jiāo)地(dì)产净负债率持续居高不下，在2020年至2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形(xíng)成鲜明对(duì)比的(de)是，华润置地、中(zhōng)国海外发展、万科A、滨江集(jí)团、招商蛇(shé)口、龙湖(hú)集团等房企在践行较积极的拿地策(cè)略的同时，也较好地控制了(le)公司的扩张(zhāng)速(sù)度与净负债(zhài)率水平（见附(fù)表(biǎo)）。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团等个别民营房企

　　或(huò)具备“最后(hòu)赢(yíng)家(jiā)”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同(tóng)一筛选标准(zhǔn)来看国央(yāng)企与民营房企，但在(zài)各(gè)维度的(de)实际表现(xiàn)上，国(guó)央企确实会更胜一筹。如国央企的融资成本(běn)更低，融资渠(qú)道也更顺畅，能够做到(dào)想(xiǎng)融就融(róng)，这(zhè)样，国央企(qǐ)自然而然就具有(yǒu)天然优势。

　　虽然(rán)对比民营房企，机构更加(jiā)看(kàn)好国央(yāng)企，但(dàn)这也并(bìng)不意味着，民营(yíng)企业中就没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，仍(réng)有(yǒu)少数民营(yíng)房企同样受到机构(gòu)的青睐。比(bǐ)如，根据2023年一(yī)季(jì)报，滨江集团的十大流(liú)通股东中新进(jìn)了“中国工(gōng)商银(yín)行股份有限公司(sī)－景顺(shùn)长(zhǎng)城中国回(huí)报灵活(huó)配置混合(hé)型证券(quàn)投资基金”“全国社保基(jī)金一一六组(zǔ)合(hé)”等。

　　除此(cǐ)之(zhī)外，自2021年开(kāi)始(shǐ)，百亿(yì)私募(mù)珠海阿巴马资产(chǎn)管理有限公司(sī)就(jiù)长期(qī)持有滨江集(jí)团。根据一(yī)季(jì)报，该资产公(gōng)司的几只产品合(hé)计持有(yǒu)滨(bīn)江集团(tuán)9543万(wàn)股，约占流(liú)通A股的(de)3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青睐，和(hé)其自身(shēn)的基本(běn)面表现存在一(yī)定(dìng)关(guān)系。2020年以来的近(jìn)三年时间，房(fáng)地产市场整体在走“下坡路”，但作为(wèi)杭州(zhōu)本土房企(qǐ)的(de)滨(bīn)江(jiāng)集团仍是表现出较(jiào)强的韧劲，2020年(nián)以(yǐ)来，滨江集团(tuán)在业绩表(biǎo)现、销(xiāo)售规模、新增土储、股价(jià)表现等(děng)多维度都(dōu)表现了(le)较强的增(zēng)长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间，滨江集(jí)团扣非归母(mǔ)净利润依次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布的2023年(nián)一(yī)季报，今年一季度，滨江集(jí)团更是实现了(le)扣(kòu)非归(guī)母净利润5.41亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)134.07％。

　　在(zài)房地(dì)产(chǎn)“青铜时代”仍能保持(chí)自身业绩的(de)持续增长，和滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团扎根杭州的战略布(bù)局关系密切。根据2022年(nián)年报，滨江集团有(yǒu)近(jìn)七(qī)成营收来自杭州地区，而在2021年(nián)，杭州(zhōu)地区的营收比重(zhòng)只占到近六成。近三年持续稳居(jū)杭州房企销售排名第(dì)一。

　　与此同时，滨江集团在(zài)杭州的土储补充同(tóng)样较为积极，根(gēn)据诸葛找房(fáng)、住在杭州网数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年(nián)在(zài)杭拿地金(jīn)额依(yī)次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳(wěn)居杭(háng)州的本土(tǔ)第一。

　　而滨江集(jí)团在杭州的较突出表现，也让滨江集团(tuán)的房企排名迅速提(tí)升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进前(qián)十，根据中指(zhǐ)数据，2023年(nián)前4月(yuè)，滨江集团实现销售额607.3亿元(yuán)，位列(liè)房企第九(jiǔ)位(wèi)。

　　值得(dé)注意(yì)的是(shì)，2020年至(zhì)今(jīn)，滨江集团股价(jià)翻了超一倍以上(shàng)，而近期，滨(bīn)江集团更(gèng)是(shì)迎(yíng)来多家机构的集(jí)中调(diào)研(yán)。滨江集团发布公告(gào)表(biǎo)示，公司于5月(yuè)10日(rì)接受了信(xìn)达证券、金鹰(yīng)基金、建信养老、新(xīn)华养老等18家机构调(diào)研。

　　产业链(liàn)布局重点移(yí)至存(cún)量赛道

　　机构(gòu)在(zài)下游家(jiā)纺、家(jiā)居(jū)、物业觅α

　　实际(jì)上房地产开(精益求精下一句是什么意思，精益求精下一句是什么德kāi)发只是房(fáng)地产(chǎn)产业链上的中游环节，其上(shàng)游(yóu)主(zhǔ)要为钢(gāng)铁、水泥(ní)、建材、玻纤等(děng)材料供应商，而下游应用行业主要包括中介服(fú)务、家(jiā)用电器(qì)、物业管理、家居用品。综合《红周刊》的(de)采(cǎi)访(fǎng)，房地产(chǎn)开发环节与上游材料端息息相(xiāng)关(guān)，新盘开工不足导致上(shàng)游不(bù)被看好(hǎo)，机构寻觅个股阿(ā)尔法的思路渐(jiàn)渐(jiàn)移至(zhì)下游(yóu)。“中(zhōng)国房地(dì)产行(xíng)业在进入存量房时代，所以对(duì)地产产业链，尤其是偏消费属性的家(jiā)装家居领域(yù)，我们相(xiāng)对看好，因为居民保有的住(zhù)房(fáng)规模越(yuè)来越大，随着时(shí)间的增加，内装更新的需求也会越来越多(duō)。美国过去的(de)数据充分说明(míng)了这(zhè)一(yī)点，在新房销(xiāo)售见顶之后，家(jiā)具消费的增长(zhǎng)却一(yī)直都很好。对于地产产(chǎn)业(yè)链(liàn)，我们相对(duì)看好和内装相(xiāng)关的行业，例(lì)如消(xiāo)费建材(cái)、家居装饰(shì)等。”万家基(jī)金(jīn)人士(shì)表示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对下游细分中相(xiāng)关赛(sài)道龙头年(nián)内(nèi)表现的统计(jì)，目(mù)前暂(zàn)居前两位的都是(shì)来自家纺赛道(dào)的公司，它们分(fēn)别是富(fù)安娜和水星家(jiā)纺，特别是前者在月(yuè)线(xiàn)连收七根阳线(xiàn)的(de)基(jī)础上，年(nián)内迄今涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前者(zhě)为(wèi)例，富安娜(nà)主要从事(shì)纺织家居(jū)、睡眠家居、生活(huó)类(lèi)产品的研发、设计(jì)、生产及销(xiāo)售，旗(qí)下拥(yōng)有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智(zhì)”自有品牌。第一季(jì)度报(bào)告显示(shì)，报(bào)告(gào)期内，富安(ān)娜(nà)实现营业收(shōu)入约6.2亿(yì)元，同比减少7.57％；不过实现归属于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市(shì)公司一季报的十大流通股股东来看，能(néng)够发现该股早(zǎo)已(yǐ)成(chéng)为基金重仓股的天下，彼时包括公募(mù)的中欧价值发现、中欧(ōu)潜(qián)力(lì)价值、工(gōng)银瑞(ruì)信灵动价值、宝盈新(xīn)价值和私(sī)募的明河2016，都在其(qí)中出现(xiàn)，占(zhàn)据了半壁江山。需(xū)要强调的是(shì)，中欧(ōu)的两只基金(jīn)都是价值派基金经理曹名长在(zài)管的产品，首季其同时重(zhòng)仓的房地(dì)产产业链股票还有金地(dì)集团和大亚圣象。

　　对(duì)比而言，前几年曾经(jīng)风(fēng)光一时(shí)的家居(jū)板(bǎn)块也(yě)因(yīn)疫(yì)情、消费(fèi)复苏(sū)进程缓慢等多(duō)因素一度沉(chén)寂，不过(guò)好在困境(jìng)反转露(lù)出曙光，家居(jū)板(bǎn)块中年内表现最好的是(shì)志邦家居。同一时(shí)间(jiān)段(duàn)，该股年内(nèi)上涨已经超过23％，从(cóng)业绩来(lái)看，无论是营收(shōu)还是归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)，公司都实现(xiàn)了(le)同比双升。

　　从公司的十大流通股(gǔ)股东来看，《红周刊》发现广发基金(jīn)经理罗洋(yáng)慧(huì)眼独具，一季(jì)报中他(tā)管理的广发策略优(yōu)选和(hé)广发安宏回报均增加了(le)持股，而(ér)这两只(zhǐ)产品也成(chéng)为志邦(bāng)家居十大流通股股东中仅有(yǒu)的两只公募。有意思的(de)是，他似乎对(duì)于定制(zhì)家居类标的情(qíng)有独钟，在(zài)另一(yī)家赛道公司金牌橱柜中，他管(guǎn)理(lǐ)的(de)全部三(sān)只产品(pǐn)均登榜(bǎng)十大流(liú)通股股(gǔ)东，其也成(chéng)为他的独门重仓股(gǔ)。

　　除去家居家纺外，下游的物业(yè)股(gǔ)也越来(lái)越被(bèi)机构所青睐，不过这(zhè)类标的大(dà)多在香港上市，如何选择成为难题(tí)。对此，前述上(shàng)海公募(mù)基金经理举例分析：“物业(yè)服务不是一个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公(gōng)司还是(shì)希望挣的是(shì)市(shì)场化应该挣的(de)钱，以我曾经(jīng)买的绿城服务为例，它在中(zhōng)高端楼盘(pán)占比是比较高的，每年到(dào)期的(de)合(hé)同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的大部分(fēn)项(xiàng)目到期之后，经过(guò)两三轮合同周期还能做到产品提价。”

　　“行业里真正(zhèng)能做(zuò)到产品提价的公司很少，因为物业公司很容易(yì)一(yī)开(kāi)始是挣钱的，后面因为(wèi)保安这些固定(dìng)人员成本的年(nián)度增长，不过服务没有特别好，客(kè)户没(méi)有那么(me)满(mǎn)意(yì)，能做到提价难度是非常大的。但是该公司能在业内做到到期之后提价率比较高，这跟它(tā精益求精下一句是什么意思，精益求精下一句是什么德)的定位和比较(jiào)好的(de)服务是有关(guān)系(xì)的。”他进(jìn)一步(bù)强(qiáng)调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 精益求精下一句是什么意思，精益求精下一句是什么德