万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让这个位于(yú)北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国(guó)信达追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回(huí)钱款(kuǎn)不得(dé)不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现(观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪xiàn)在莫(mò)名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时候，他(tā)们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权转让(ràng)项目的处置主体是(shì)中国信达(dá)资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公(gōng)司(sī)（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一(yī)起中(zhōng)国(guó)信达北(běi)分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖出去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说明(míng)这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主。另(lìng)据(jù)地(dì)产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集(jí)团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确(què)实已(yǐ)经(jīng)支付价(jià)款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权(quán)回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规(guī)定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已经(jīng)支付(fù)价款并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业(yè)主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高(gāo)人民(mín)法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)权利保护(hù)问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明(míng)确了购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求(qiú)权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权(quán)的，人民(mín)法院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这(zhè)75套(tào)房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个(gè)烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国(guó)信达申请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信(xìn)达(dá)已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民知名度(dù)，但却(què)在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北京的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为(wèi)当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的(de)价格，都(dōu)令(lìng)业内(nèi)外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的(de)顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居(jū)住在万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的(de)“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷(yé)”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但(dàn)转型之路(lù)并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后进军能源市(shì)场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团手中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部(bù)全部股权(quán)。如果北(běi)京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录(lù)。质(zhì)权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安(ān)的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押(yā)手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于(yú)难(nán)。不过在实(shí)控人都成为老赖的情(qíng)况下(xià)，被(bèi)执(zhí)行10个多亿(yì)的北京(jīng)国(guó)安，又如何能(néng)独(dú)善其身(shēn)？

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