这样的势(shì)头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于(yú)房地(dì)产的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四(sì)季报(bào)，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是(shì)万(wàn)科(kē)最为明(míng)显；其次是金地(dì)集(jí)团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏(sū)链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不返了(le)。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现了(le)一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是(shì)供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积很难再(zài)出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一(yī)定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房(fáng)地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的(de)提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行业(yè)的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排(pái)名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假(jiǎ)期(qī)归来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来看(kàn)，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海本地(dì)房(fáng)企，其第(dì)一(yī)季度的收入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引了知(zhī)名(míng)机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是(shì)连续第三个季度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的(de)也(yě)是一份(fèn)报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意(yì)到(dào)两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀入十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说(shuō)来， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地(dì)供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题(tí)或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都(dōu)在(zài)100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词的(de)浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会(huì)依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现(xiàn)为库存的(de)优(yōu)势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的(de)不动产资产运营能力的多全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的(de)资(zī)产(chǎn)会有更多担(dān)忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于(yú)民企来说估(gū)值的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行(xíng)业进入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的(de)提升，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低(dī)，企业自(zì)身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个(gè)方面是(shì)否(fǒu)可以维(wéi)持，首(shǒu)先是(shì)融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过(guò)张(zhāng)宏(hóng)伟同(tóng)时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北(běi)京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了(le)半年(nián)报(bào)冲(chōng)业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下游产业(yè)链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢(màn)很多，我们(men)要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去(qù)等待(dài)它的基本(běn)面不断地凸(tū)显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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