万(wàn)柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国(guó)知晓，其(qí)背后(hòu)曾(céng)宣(xuān)称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共(gòng)同债(zhài)务人(rén)被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出(chū)，业(yè)主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环(huán)绕的(de)顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网(wǎng)友发(fā)现，中国(guó)信达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体是(shì)中国信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司(sī)（下称(chēng)中国信达(dá)北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下(xià)称(chēng)赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上(shàng)都(dōu)是卖(mài)出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注(zhù)明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明压缩面膜和普通面膜哪个好，牛奶泡压缩面膜可以天天用吗这些房(fáng)子(zi)根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业(yè)主基(jī)本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的(de)业主。另据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割(gē)了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经(jīng)支付(fù)价款并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债(zhài)权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法(fǎ)律规定，民(mín)事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手续(xù)的(de)，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出(chū)执行异(yì)议申(shēn)请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉(sù)开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵押(yā)权(quán)以及其他债权的，人(rén)民(mín)法(fǎ)院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这(zhè)75套房子(zi)均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公(gōng)司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国(guó)信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责任公(gōng)司(sī)成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有很大规模(mó)，也没(méi)有(yǒu)很高的国(guó)民知名度，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七(qī)号院(yuàn)3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的(de)天(tiān)价，成(chéng)为(wèi)当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块，成(chéng)为北京当(dāng)年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万压缩面膜和普通面膜哪个好，牛奶泡压缩面膜可以天天用吗的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知(zhī)名(míng)人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行(xíng)人(rén)，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这(zhè)个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务(wù)，先后进军能(néng)源市(shì)场(chǎng)、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集(jí)团(tuán)手中拿(ná)下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权(quán)人包括海金商业(yè)保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安的(de)时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然(压缩面膜和普通面膜哪个好，牛奶泡压缩面膜可以天天用吗rán)而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交(jiāo)易(yì)所(suǒ)官(guān)网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国(guó)安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安，又(yòu)如(rú)何能独(dú)善其身(shēn)？

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