饱受争议的二手房交(jiāo)易中介(jiè)费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市(shì)场(chǎng)监管总(zǒng)局联(lián)合发布(bù)了关于规范房地产经纪服务的(de)意见(jiàn)。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存在(zài)利用房源客源(yuán)优势收(shōu)取过(guò)高费(fèi)用(yòng)、未明码(mǎ)标价(jià)、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信(xìn)息等问题，加重交易当事(shì)人负担(dān)、侵害(hài)其合法权(quán)益。

　　基(jī)于上述(shù)背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加(jiā)强从业主体(tǐ)管理、明确(què)经纪服务内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价(jià)等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席(xí)分(fēn)析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交(jiāo)比例超过80％，大(dà)量(liàng)二手房(fáng)成交依赖中介居间成交，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐(zhú)渐从开发商过(guò)渡到中介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金额(é)不低的(de)大宗交易，由(yóu)于二手房(fáng)交易成本(běn)较高(gāo)、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常(cháng)强的专(zhuān)业性，居(jū)民往(wǎng)往通(tōng)过(guò)中介(jiè)来完(wán)成。但很多中介(jiè)利用信息不对称等问(wèn)题，将非(fēi)必要的收(shōu)费夹带(dài)其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费(fèi)等(děng)，对居民造(zào)成(chéng)额外(wài)的负(fù)担(dān)，而且这些(xiē)服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交(jiāo)易(yì)过程中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经(jīng)纪服务在内的相(xiāng)关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行规(guī)范和秩序(xù)整顿，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管(guǎn)理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经纪服(fú)务行业关注最多的一(yī)个话题，便是(shì)房地产经纪服(fú)务(wù)费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地(dì)产经纪服务收(shōu)费及中介交(jiāo)易(yì)进行规范(fàn)。

　　在热点城市(shì)，二(èr)手房屋交易过程中，部(bù)分价值(zhí)不菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低(dī)的中介费。以北京(jīng)某房(fáng)地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一(yī)套(tào)1000万元(yuán)的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两(liǎng)部门(mén)在此次意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机构要(yào)合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励(lì)按照(zhào)成交价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务费(为什么球星都觉得梅西是最佳fèi)率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价。引导由交(jiāo)易双(shuāng)方共同(tóng)承担(dān)经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目(mù)前房(fáng)地产经(jīng)纪服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家计委建设(shè)部(bù)下发(fā)的《关于(yú)房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收费，按(àn)成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新(xīn)后(hòu)的收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)，即根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别复杂的(de)住宅买卖经(jīng)纪服(fú)务，经交易(yì)各方协商同意，可在规定的(de)收费标(biāo)准(zhǔn)基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着(zhe)“简政放权”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消了(le)房地(dì)产(chǎn)中介服务等57个(gè)政府定价，房地(dì)产经纪(jì)服务收费多少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际(jì)收取费用过程中，相关监管部(bù)门当前(qián)并(bìng)未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在(zài)服务过程中对收费标准进行(xíng)明码标价(jià)即可。而房地产经纪(jì)服务机构在(zài)具体收取过程(chéng)中，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在(zài)此次(cì)意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构应当(dāng)在经营(yíng)门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务(wù)项目(mù)、服务(wù)内(nèi)容(róng)和(hé)收费标准(zhǔn)，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交(jiāo)易当(dāng)事人出具收费清单，列明(míng)收费标准、收费(fèi)金额，由当(dāng)事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市(shì)场平均水平的(de)房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市(shì)场监管等部门采取约谈等综(zōng)合措施进行(xíng)重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违(wéi)反(fǎn)价格和反垄断法(fǎ)律法规的(de)行为。对房地产经纪(jì)机构(gòu)相关违法违规信(xìn)息，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳入(rù)国家(jiā)企业信(xìn)用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价，是(shì)否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价(jià)格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实(shí)行分档定价，合理降低住(zhù)房(fáng)买(mǎi)卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收(shōu)费(fèi)过(guò)高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收费就不同(tóng)，各家(jiā)收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件而非规(guī)定(dìng)，未来如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需(xū)要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示，“从目前市场看(kàn)，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房源(yuán)在产权方面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同税费等都可能对(duì)交易产生影响，这对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业的专业性提出(chū)更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在(zài)二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上(shàng)下(xià)家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二(èr)手(shǒu)房交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形(为什么球星都觉得梅西是最佳xíng)，因部分购房(fáng)者处于弱(ruò)势地位(wèi)，从而会(huì)出现中(zhōng)介(jiè)费及税费均由购(gòu)房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购(gòu)房(fáng)者单边收费的行为(wèi)。部(bù)分中介公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础上，再次向房(fáng)东收取(qǔ)费(fèi)用，而这部(bù)分费(fèi)用(yòng)，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其转再(zài)次(cì)转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实(shí)际(jì)上相当于变(biàn)相(xiāng)推高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易中操作(zuò)的(de)透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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