导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量(liàng)极度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人(rén)口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部(bù)披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包(bāo)括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发(fā)达(dá)国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然(rán)而事(shì)实上中国住宅(zhái)市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套(tào)房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流(liú)动(dòng)人(rén)口，流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁(qiān)入(rù)城市的(de)新增(zēng)住宅需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这是过(guò)去二十年(nián)房价(jià)快(kuài)速上涨基石(shí)。那么(me)当(dāng)下(xià)房地(dì)产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现(xiàn)在(zài)住宅质(zhì)量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子(zi)是否真的过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为(wèi)主题的(de)新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū75g牛奶等于多少ml，75g牛奶等于多少毫升)建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括(kuò)了(le)大量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医(yī)院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不(bù)能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)主要(yào)分(fēn)两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没(méi)有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数分(fēn)三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到(dào)居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准(zhǔn)确(què)统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的(de)期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要(yào)进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住宅和(hé)购(gòu)买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)275g牛奶等于多少ml，75g牛奶等于多少毫升017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南(nán)京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高(gāo)房价(jià)迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套(tào)房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流(liú)动人(rén)口的租(zū)赁(lìn)与置业(yè)需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带(dài)来了很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的(de)老旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活(huó)需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和(hé)二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的(de)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的(de)家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇(zhèn)住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数(shù)不(bù)断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建(jiàn)造(zào)时间为2000年(nián)以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的(de)城(chéng)中(zhōng)村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后的(de)改(gǎi)善性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央(yāng)经(jīng)济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适(shì)度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化(huà)不单(dān)局(jú)限于城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能(néng)偏(piān)低，其增速(sù)可能超预期。

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