饱受争议的二(èr)手房交易中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市(shì)场监管(guǎn)总局联合发布了关(guān)于规范房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)的意见(jiàn)。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机(jī)构存在利用房源(yuán)客(kè)源优势(shì)收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个(gè)人信息等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害(hài)其(qí)合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门(mén)从(cóng)加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管(guǎn)理(lǐ)、明(míng)确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市(shì)发展，一(yī)二低头看我是怎么玩你的，低头看我是怎么弄你的线城(chéng)市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介(jiè)居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房(fáng)政策研(yán)究中心首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金额不低(dī)的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本(běn)较高、交易周期(qī)较(jiào)长，具有非常(cháng)强的(de)专(zhuān)业性(xìng)，居(jū)民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多(duō)中介利用信息不对称等问(wèn)题(tí)，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造(zào)成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市(shì)场交易行为及其主体(tǐ)进行规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地产市场管理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题(tí)成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场中(zhōng)，历(lì)来对(duì)房地产经纪服务行业关(guān)注最(zuì)多的一个话题(tí)，便(biàn)是房地产经(jīng)纪服务(wù)费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪(jì)服务收费及中介交易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲(fēi)的(de)房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔金额不(bù)低的(de)中介费。以北京某房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计算，一(yī)套(tào)1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降(jiàng)低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行分档定价。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依(yī)据(jù)是1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于房(fáng)地产中(zhōng)介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理(lǐ)收费，按(àn)成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的(de)2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别(bié)复杂(zá)的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方(fāng低头看我是怎么玩你的，低头看我是怎么弄你的)协商同意，可(kě)在(zài)规定的收费标(biāo)准基础上(shàng)适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中(zhōng)介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务(wù)等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地产经(jīng)纪(jì)服务收费多少由各(gè)中介机(jī)构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用过程(chéng)中，相(xiāng)关(guān)监(jiān)管部门当前(qián)并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对(duì)收费(fèi)标准进行明码标价即可(kě)。而(ér低头看我是怎么玩你的，低头看我是怎么弄你的)房地产经(jīng)纪服务机(jī)构在具(jù)体收取过程中，会结(jié)合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算(suàn)出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应当在经营门店、网站(zhàn)、客(kè)户(hù)端等场所或渠(qú)道(dào)，公(gōng)示服(fú)务项目(mù)、服务内容(róng)和(hé)收费标准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地(dì)产经纪机构提供的(de)基本(běn)服务(wù)和(hé)延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)收(shōu)费前应当(dāng)向交(jiāo)易当事人出具(jù)收费清(qīng)单，列(liè)明收(shōu)费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字(zì)确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈等综(zōng)合措施(shī)进(jìn)行重点监(jiān)管。市(shì)场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪(jì)服务收费等违反(fǎn)价(jià)格和(hé)反垄(lǒng)断法律法规的行为。对(duì)房地产经纪机构相关违法违规信息，市(shì)场监管(guǎn)部门要依(yī)法依规(guī)纳入(rù)国家企业信用信息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的(de)中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分(fēn)档定价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用，主要还是(shì)规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围(wéi)内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出(chū)，由于当(dāng)前两(liǎng)部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具体认定其(qí)中(zhōng)的细则(zé)，还需要看各城市落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域的(de)调整改善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在(zài)产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对交(jiāo)易产生影响，这对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务行(xíng)业的专(zhuān)业性提出更(gèng)高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买卖(mài)过程(chéng)中，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的中介费，但在一些(xiē)热(rè)点城市的二手房交易过(guò)程中(zhōng)，往往会有这样(yàng)的(de)情形，因部(bù)分购房者处(chù)于弱势地(dì)位(wèi)，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购(gòu)房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意(yì)承(chéng)担(dān)中介费，这部(bù)分(fēn)费用也可能通过(guò)转嫁(jià)的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下(xià)家(jiā)，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向(xiàng)购房者(zhě)单边收(shōu)费(fèi)的(de)行为(wèi)。部分中介公司可(kě)能会利(lì)用其(qí)支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次(cì)向房(fáng)东收取(qǔ)费用，而(ér)这部分费用，房东往往会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出(chū)严禁(jìn)操纵经(jīng)纪(jì)服(fú)务收(shōu)费(fèi)，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交易中操作的透明(míng)度(dù)，也(yě)有利于房(fáng)价的(de)稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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