近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者(zhě)注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的(de)时应(yīng)了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份(fèn)额(é)交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份额(é)二级市(shì)场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合(hé)影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则(zé)更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人实际获(huò)得的现金(jīn)收(shōu)益，对于(yú)长期投资(zī)者更(gèng)具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设(shè)施(shī)证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度(dù)可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市(shì)场价(jià)格反映这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等(děng)同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资(zī)者(zhě)稳(wěn)定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获(huò)取相对(duì)于投资(zī)债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的(de)作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成(chéng再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗)率不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市(shì)场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金(jīn)份(fèn)额(é)的分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基金(jīn)分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长期(qī)投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本(běn)金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金(jīn)价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意(yì)的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)类的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的(de)分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的(de)特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着分派进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现象，投资(zī)特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再加上到(dào)期后通过(guò)对建筑的(de)更新改(gǎi)造或(huò)补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在基(jī)础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的(de)运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相(xiāng)关(guān)的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年(nián)报(bào)中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议(yì)投(tóu)资者对经(jīng)营(yíng)权类的资产可以更多关(guān)注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自(zì)底层资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所(suǒ)以底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者(zhě)可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实(shí)力、公募基(jī)金管理人(rén)实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分(fēn)红交易带来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的(de)招募说明书(shū)均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额(é)与募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及(jí)市(shì)场的实际(jì)环境(jìng)，对基础设(shè)施项目(mù)的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上(shàng)述(shù)负责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗