OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级(jí)市场的影响(xiǎng)仍(réng)未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘(pán)继续延续此前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所拉升，全天(感受到体内那根东西变大很胀，你的东西还留在我体内tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关(guān)于(yú)停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始权益人(rén)相关负(fù)责人也表示，近期已(yǐ)同步(bù)启动(dòng)了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，浦(pǔ)东新区(qū)国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期(qī)市场波动较(jiào)大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开(kāi)，此后二级市(shì)场(chǎng)价格开始震(zhèn)荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位(wèi)居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现上看，目(mù)前(qián)上市(shì)的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不同程(chéng)度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已(yǐ)经披露张江光大园项目(mù)出(chū)租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募(mù)的(de)项目又(yòu)遭遇突发事件，因(yīn)此(cǐ)导(dǎo)致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士(shì)看来，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规避的原因，最近(jìn)几(jǐ)个交易(yì)日场内资金有所流出，但是，不(bù)动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随(suí)着二(èr)级市场价格(gé)下跌，风(fēng)险也得到一定释放(fàng)，但是(shì)价(jià)格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判断(duàn)价格是不是已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品(pǐn)年内二级市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备(bèi)一(yī)定的投资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执(zhí)行董事高如(rú)星对此表示，若张江园(yuán)区最终能(néng)顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳过(guò)度对经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么(me)深(shēn)，加上前期本(běn)身园区(qū)类资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是落(luò)到(dào)租(zū)金收入受不(bù)受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技(jì)。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权益人将继(jì)续密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季报中(zhōng)披露的张江光(guāng)大(dà)园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级(jí)市场价格出现回落。在随后召开(kāi)的业绩(jì)说(shuō)明会中管理人就相关事项(xiàng)进行(xíng)了(le)解释(shì)说明，市场(chǎng)信心得到了一(yī)定提振，二级市场价(jià)格(gé)表现也(yě)趋于平(píng)稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租(zū)户正(zhèng)常转化后，项目出租率将得到(dào)回升(shēng)。没想到(dào)仅过了不到三(sān)周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路(lù)又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公告引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益(yì)人(rén)相(xiāng)关(guān)负责人坦言，事(shì)发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消息(xī)的(de)第一时间(jiān)即(jí)奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工(gōng)作，并同步(bù)启动(dòng)了(le)应急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户情况，相关负责(zé)人介绍(shào)说，目前(qián)储(chǔ)备租户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了(le)芯(xīn)片(piàn)测试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术等(děng)产业客(kè)户，租赁意(yì)向面积超过(guò)了(le)2万方(fāng)。从意向储备转化为(wèi)实际租户需要(yào)一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书(shū)来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三个(gè)月履(lǚ)约保证感受到体内那根东西变大很胀，你的东西还留在我体内金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责的(de)态(tài)度，我(wǒ)们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去化(huà)。”相(xiāng)关(guān)负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的(de)同(tóng)区(qū)域(yù)的张江光大园(yuán)项目一季(jì)度(dù)末也有将近30％的空(kōng)置率，原(yuán)始权益人有那(nà)么多储备租(zū)户，之前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责人解释，张(zhāng)江光大园一直(zhí)以来都坚(jiān)持以市场化运(yùn)营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运(yùn)营(yíng)表现稳定，租户(hù)的调租和换租都属(shǔ)于(yú)正(zhèng)常情况，而这次(cì)项目的大(dà)租户退租正好(hǎo)发生在市场(chǎng)活(huó)跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情(qíng)况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张江这边也作了(le)一定(dìng)的资源(yuán)调配和倾斜，引入(rù)了一些(xiē)储备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在给(gěi)租户的分隔空(kōng)间(jiān)、交付标准、租(zū)金水平等方面也(yě)有一些差异化(huà)，张润(rùn)大厦多是两千(qiān)多平(píng)的大(dà)平层(céng)，楼的成(chéng)新度(dù)高一些(xiē)，单价(jià)也(yě)贵一些，张江光大(dà)园单层以一千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的(de)物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据(jù)自身(shēn)需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区域内的(de)不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变(biàn)成了一家，后(hòu)续(xù)我(wǒ)们在资源共享和联(lián)合营销方面能更加充分发挥(huī)协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上(shàng)述负责人补充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关(guān)负(fù)责(zé)人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张江高科目(mù)前在管资产约五百万方，还(hái)有一些其他在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资(zī)产上市平(píng)台目(mù)标(biāo)的(de)坚实后盾(dùn)和储备资(zī)源。“我们非(fēi)常(cháng)重视(shì)张江REIT这个资本(běn)平台(tái)和它(tā)未来(lái)的(de)发展。”相关(guān)负责(zé)人(rén)表示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容的第(dì)一(yī)步，也(yě)是至关重(zhòng)要(yào)的一(yī)步，眼下我们可能面临了(le)一(yī)些突发情况需要解决，但(dàn)是这和我们在张江(jiāng)科学(xué)城这三十年建设(shè)发展(zhǎn)过(guò)程中所经历的相比，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发(fā)事件的所有负面影响，维持预(yù)期和(hé)市场的(de)信心。”

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