饱受(shòu)争议的二手房交易中(zhōng)介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于(yú)规范(fàn)房地产(chǎn)经纪服务(wù)的意见(jiàn)。意见提(tí)及，近年来，部分房地产经纪机构存(cún)在利用房源客源优势(shì)收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害(hài)其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加(jiā)强从业主体管理、明确经纪(jì)服务(wù)内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价(jià)等(děng)十方面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席(xí)分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随着城市发(fā)展，一二线城(chéng)市二(èr)手房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)为(wèi)例，二手房占市场成交比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二手(shǒu)房成交依(yī)赖中介居(jū)间成交，房地产调(diào)控重心逐(zhú)渐从(cóng)开发(fā)商过渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规院住(zhù)房政(zhèng)策研究中心首席研究员(yuán)李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对(duì)居民来说属于(yú)金额不低(dī)的大(dà)宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易(yì)周期较长，具有(yǒu)非(fēi)常强(qiáng)的(de)专业性，居(jū)民往往通过中介来(lái)完(wán)成。但很多中(zhōng)介(jiè)利(lì)用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的(de)收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融(róng)资、按(àn)揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易(yì)过(guò)程中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务(wù)在内的相关市(shì)场交易行为及其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作的意义(yì)更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来(lái)对房地产经纪(jì)服务行业(yè)关注(zhù)最(zuì)多的一个(gè)话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问此非彼是什么意思，此 非彼 是什么意思怎么读题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未(wèi)来(lái)相关部门主要监(jiān)管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收费及(jí)中介交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市(shì)，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服务费率计(jì)算，一(yī)套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费(fèi)上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机(jī)构要(yào)合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交(jiāo)价格越(yuè)高、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低的(de)原则实行分档定(dìng)价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)收(shōu)费标准的最(zuì)早依(yī)据是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条(tiáo)规定：房(fáng)屋买卖(mài)代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前北(běi)京市执行(xíng)的2014年更(gèng)新后的(de)收费标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各(gè)方(fāng)协商同意，可在规定(dìng)的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北(běi)京2015年(nián)取消了房地产中介(jiè)服务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取(qǔ)费用过程中，相关监管部门(mén)当前并未(wèi)明确(què)具体的(de)中介(jiè)费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过(guò)程中对收费标准进(jìn)行明(míng)码标(biāo)价(jià)即(jí)可。而房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务机构在(zài)具体收取过程(chéng)中(zhōng)，会结(jié)合房屋价(jià)值及工资标准(zhǔn)，综(zōng)合计算出(chū)合适的中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费标(biāo)准，不(bù)得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构提(tí)供的基本(běn)服务和延伸服务，应当分别(bié)明确服务项目(mù)和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产经(jīng)纪机构收费(fèi)前应当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场(chǎng)平均水平(píng)的房地(dì)产经(jīng)纪机构，住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建设部门将会同市(shì)场监管等部门(mén)采取约谈等综(zōng)合措施(shī)进行(xíng)重点监管(guǎn)。市(shì)场监管部门会同有(yǒu)关部门依法查处(chù)不按(àn)规(guī)定明码标价(jià)、操纵经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机(jī)构相关违(wéi)法(fǎ)违规信息，市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)部门要依(yī)法(fǎ)依规纳入国家企业(yè)信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还(hái)是规范行业(yè)，打击收费过高(gāo)的(de)经(jīng)纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本(běn)来收费就不(bù)同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪(jì)服(fú)务费用对市(shì)场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于(yú)当(dāng)前两部(bù)门(mén)提(tí)出的意(yì)见仅(jǐn)为(wèi)鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领(lǐng)性文件而非规定(dìng)，未来如何(hé)具体认(rèn)定其中的细(xì)则，还需(xū)要看(kàn)各城(chéng)市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目(mù)前(qián)市场看，经纪服务领(lǐng)域的(de)调整(zhěng)改善、规范化，有(yǒu)利(lì)于行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同(tóng)时(shí)，由(yóu)于二手房(fáng)很多房(fáng)源在(zài)产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地(dì)产经纪服务行业的专(zhuān)业性(xìng)提出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖(mài)过程中，原(yuán)本应该由上下家各(gè)支付一半的中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手房交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购房者(zhě)处于弱(ruò)势地位(wèi)，从而会(huì)出现(xiàn)中(zhōng)介费及税费均由购房者来承担(dān)。即(jí)使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给此非彼是什么意思，此 非彼 是什么意思怎么读下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一(yī)些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单(dān)边收(shōu)费的行(xíng)为。部分(fēn)中介(jiè)公司可能会利(lì)用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往(wǎng)会将其转再次(cì)转嫁给购(gòu)房者，这实(shí)际上相当于变相推高了房价(jià)。两部(bù)门提出(chū)严禁操纵经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)，不(bù)仅有此非彼是什么意思，此 非彼 是什么意思怎么读利(lì)于提高交易中操(cāo)作的透(tòu)明度(dù)，也(yě)有利(lì)于房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑麟称(chēng)。

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