文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日(rì)召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开(kāi)发时代(dài)步(bù)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。如果按(àn)照经济(jì)规律办事(shì)，中国一(yī)定(dìng)能实现房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)对购房(fáng)者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于(yú)落(luò)实(shí)中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单(dān)科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严(yán)格(gé)的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在(zài)购(gòu)买期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度(dù)在完全交房前进行分期(qī)支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严格的(de)资金监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国(guó)一定能化(huà)解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的(de)最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)要(yào)结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式(shì)等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务(wù)院发展研(yán)究(jiū)中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税(shuì)、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的(de)专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过(guò)大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式(shì)，如(rú)把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付(fù)款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了(le)自(zì)己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部门不(bù)断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取(qǔ)监管账户(hù)资(zī)金，中国(guó)香港要求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房(fáng)基础等(děng)城(chéng)市化配套(tào)问题，才能(néng)进一(yī)步(bù)推进城市化(huà)。但当(dāng)时(shí)推行的是(shì)“统(tǒng)一(yī)管理，统一(yī)分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的(de)福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢(màn)，福利分(fēn)房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率(lǜ)低(dī)、配套(tào)差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适(shì)用于当时(shí)的(de)国情。叠(dié)加(jiā)房地产市(shì)场面临商品房的需求量大(dà)，而(ér)社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)，商(shāng)品房供应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持(chí)国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化(huà)城(chéng)镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契(qì)合中(zhōng)国(guó)内地的(de)商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力(lì)，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性(xìng)付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极(jí)大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年(nián)时间走完(wán)发达(dá)国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入(rù)快(kuài)速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们(men)发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成(chéng)为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银(yín)行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融(róng)资(zī)存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据(jù)我们的《中国(g送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由uó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市(shì)值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值与股债房市值的比例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠(qú)道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之(zhī)间的购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两个独立的(de)合同(tóng)关系(xì)，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经(jīng)营(yíng)不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短(du送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由ǎn)期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当(dāng)用(yòng)于有(yǒu)关(guān)的(de)工程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并没有统一(yī)的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等(děng)城(chéng)市则(zé)按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目工程总额报(bào)价计(jì)算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房(fáng)款未进(jìn)入监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将(jiāng)资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的(de)预付款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式(shì)支付，或按工程进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或(huò)第三方验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一(yī)定(dìng)的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余(yú)房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金由第三(sān)方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金或(huò)首付外(wài)，购(gòu)房者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公(gōng)司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开(kāi)发商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行(xíng)利益(yì)，银(yín)行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度(dù)。开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋交付时(shí)需取得(dé)由(yóu)政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期(qī)房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定(dìng)金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和(hé)土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包(bāo)含在(zài)购房(fáng)款中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用(yòng)期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险公司负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的(de)房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在(zài)合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极为严(yán)格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返(fǎn)还定价(jià)并赔(péi)偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规(guī)范期房交(jiāo)易的(de)法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)才(cái)可预售。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融(róng)机(jī)构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的(de)保证(zhèng)金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支付的(de)购房(fáng)款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措施(shī)保(bǎo)护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付，所有资(zī)金进银行专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订(dìng)金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付(fù)及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付(fù)款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进(jìn)度(dù)放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具支(zhī)持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定和(hé)房地(dì)产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发(fā)商违约(yuē)后定(dìng)金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环(huán)节(jié)，引入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第(dì)三方资(zī)金(jīn)监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监(jiān)管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权(quán)负责(zé)、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)是(shì)大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的(de)预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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