饱受(shòu)争议的(de)二手房(fáng)交易中介费问题(tí)，正(zhèng)逐(zhú)渐(jiàn)得(dé)到监(jiān)管部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部(bù)、市场(chǎng)监管总局联合发(fā)布了(le)关于规范房地产经纪服务(wù)的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源(yuán)客源优势(shì)收取过高费用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人(rén)信(xìn)息等问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从业主体管理、明(míng)确经(jīng)纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费、严格实行明码标价(jià)等十方(fāng)面(miàn)，提出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席(xí)分(fēn)析师张大(dà)伟称，随着城市(shì)发展，一二线城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖(lài)中介居间成交(jiāo)，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民来说(shuō)属于(yú)金(jīn)额(é)不(bù)低的大(dà)宗交易(yì)，由于(yú)二手房交易成本(běn)较高、交(jiāo)易(yì)周期较长，具有非常(cháng)强的(de)专业性，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但(dàn)很(hěn)多(duō)中介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成(chéng)额外(wài)的负担，而(ér)且这些服务事(shì)项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市场(chǎng)交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内(nèi)的相关市(shì)场交易行为及(jí)其主(zhǔ)体进行规范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房(fáng)地(dì)产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中(zhōng)，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业(yè)关注(zhù)最多的一(yī)个话(huà)题(tí)，便是(shì)房地产经纪服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市(shì)，二手房(fáng)屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金(jīn)额不(bù)低的中介费(fèi)。以北京(jīng)某房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部(bù)门(mén)在(zài)此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降(jiàng)低住(zhù)房(fáng)买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励分数的导数公式口诀，分数的导数公式推导按(àn)照成(chéng)交价(jià)格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实(shí)行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价。引导(dǎo)由(yóu)交易双方共(gòng)同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设(shè)部下(xià)发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年(nián)更新(xīn)后的收(shōu)费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各(gè)方(fāng)协商同(tóng)意，可在规定(dìng)的(de)收费标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最(zuì)高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北(běi)京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收(shōu)费多(duō)少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在实(shí)际收取费用过程中，相关监管部门当前并(bìng)未明确具体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务(wù)过程中对收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)进行明码标(biāo)价即可。而房地产(chǎn)经纪服(fú)务机(jī)构在具体(tǐ)收(shōu)取过程中，会(huì)结(jié)合(hé)房屋价值(zhí)及工资标准，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪机构(gòu)应(yīng)当在(zài)经营门(mén)店、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服(fú)务(wù)内容和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得(dé)混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经(jīng)纪机构(gòu)提供的基本服务和(hé)延伸服务，应当分别明确服务项目和收费(fèi)标准。房(fáng)地产经纪机构收(shōu)费前应(yīng)当向交(jiāo)易当事人出(chū)具(jù)收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由(yóu)当事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明显高(gāo)于市场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将(jiāng)会(huì)同(tóng)市(shì)场监管等部门(mén)采取约谈等(děng)综合措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会同(tóng)有(yǒu)关部门依法(fǎ)查(chá)处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费等违反价格和反垄断(duàn)法律法规(guī)的行为(wèi)。对(duì)房地产经纪机(jī)构(gòu)相关(guān)违法违规信息，市(shì)场监管部门要(yào)依法依规纳(nà)入国家企业信(xìn)用信息公示(shì)系统。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，是否(fǒu)意(yì)味着(zhe)，未来豪(háo)宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原(yuán)总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范(fàn)行(xíng)业，打击收费(fèi)过高(gāo)的经纪(jì)机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来收费就(jiù)不(bù)同，各家收(shōu)费(fèi)普遍在合理(lǐ)范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细则(zé)，还需(xū)要看(kàn)各(gè)城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域的调整改善、规(guī)范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同分数的导数公式口诀，分数的导数公式推导(tóng)时，由于二手房(fáng)很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵(dǐ)押(yā)、不同(tóng)税费等(děng)都可(kě)能(néng)对交易(yì)产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服(fú)务行业的专业(yè)性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支(zhī)付(fù)一(yī)半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二手房(fáng)交(jiāo)易过程(chéng)中，往往会有(yǒu)这样(yàng)的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地(dì)位(wèi)，从而(ér)会(huì)出现中介费及(jí)税费均由购房者来承担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能(néng)通过(guò)转嫁(jià)的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向购房(fáng)者单边(biān)收费的行为(wèi)。部分中介公司可能会(huì)利用(yòng)其(qí)支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部分(fēn)费(fèi)用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁(jià)给购房(fáng)者，这实际上(shàng)相(xiāng)当于(yú)变相推高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易(yì)中操(cāo)作的透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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