文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不(bù)足(zú)一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济(jì)规律(lǜ)办(bàn)事，中国一(yī)定能(néng)实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平(píng)，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世(shì)界(jiè)不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批(pī)准后(hòu)才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施(shī)，一(yī)定(dìng)会触发(fā)风险，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实(shí)施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发(fā)展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资(zī)金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独(dú)到(dào)的(de)见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分(fēn)层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己(jǐ)的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的(de)资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时(shí)中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核(hé)心的(de)住房供不应求的(de)问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推(tuī)动了(le)中国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发(fā)商在预(yù)售(shòu)前，确保地价(jià)款已经全(quán)部支(zhī)付(fù)，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资(zī)金等(děng)能力(lì)把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的(de)责(zé)任(rèn)上升(shēng)，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完(wán)工(gōng)。随着(zhe)监(jiān)管体(tǐ)系(xì)逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度(dù)不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商品房(fáng)的(de)需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应量小的(de)困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出(chū)台(tái)多(duō)项文件，大(dà)力支持国(guó)内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的(de)两大(dà)难题，开(kāi)发商以预(yù)售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应(yīng)速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设阿富汗改名现在叫什么。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房款(kuǎn)的(de)行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也(yě)开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的(de)资金需(xū)求，也提高了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平(阿富汗改名现在叫什么píng)方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速(sù)发展(zhǎn)，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)从无到(dào)有、从国(guó)企先行(xíng)到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多(duō)个行(xíng)业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)阿富汗改名现在叫什么。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资(zī)占全社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额(é)的比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业(yè)务，占(zhàn)比超(chāo)过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银(yín)行不(bù)良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开(kāi)发(fā)商之间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期(qī)不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看(kàn)，购(gòu)房者的(de)预(yù)售(shòu)监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去(qù)哪(nǎ)了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规定了开发(fā)企业(yè)预售商品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多(duō)年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城(chéng)市(shì)则按照项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工(gōng)程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建设(shè)名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)房(fáng)企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过(guò)这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环(huán)高周转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方(fāng)式(shì)支付，或按(àn)工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房由政府或(huò)第(dì)三方验(yàn)收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付(fù)的房款。二(èr)是(shì)开发(fā)商为购房者提(tí)供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过(guò)按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的(de)定(dìng)金(jīn)及首付(fù)款由第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部(bù)来(lái)自银行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开发(fā)商提供一(yī)定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分(fēn)为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例(lì)可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确(què)认(rèn)无误后签(qiān)订首(shǒu)付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国(guó)规定房屋必须(xū)经过房产公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发(fā)商(shāng)账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　日(rì)本(běn)期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必(bì)须(xū)完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需(xū)返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日(rì)元(yuán)的部(bù)分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开(kāi)发(fā)商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的(de)购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可(kě)凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违(wéi)约可返(fǎn)还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要(yào)求(qiú)所(suǒ)有开(kāi)发商遵(zūn)守(shǒu)，支付(fù)节点(diǎn)一般(bān)为(wèi)合同签订后(hòu)、地(dì)基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而(ér)增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前(qián)房(fáng)地产到(dào)了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房(fáng)企重(zhòng)组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行(xíng)的(de)第三(sān)方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付(fù)环(huán)节(jié)，建立(lì)商品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全权(quán)负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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