万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这(zhè)个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了收回钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到(dào)这(zhè)些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪(guài)有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富(fù)人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体是(shì)中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中国信(xìn)达北(běi)分(fēn)），处置(zhì)的(de)是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司(sī)是(shì)共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说明(míng)这些房子(zi)实(shí)际上(shàng)都(dōu)是卖出去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说(shuō)明这(zhè)些房(fáng)子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基本(běn)都(dōu)是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付(fù)价款并实际(jì)占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经(jīng)查封(fēng)的可(kě)以向法(fǎ)院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民(mín)法院关(guān)于(yú)商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设(shè)工(gōng)程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价(jià)款的(de)，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信(xìn)达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国(guó)金谷国(guó)际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很(hěn)高的国(guó)民知名度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号(hào)院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘(mì)高端(duān)的姿(zī)态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是(shì)一(yī)块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的(de)五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成(chéng)本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是每(měi)平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是(shì)当(dāng)时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今(jīn)沦落到(dào)这个地(dì)步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫(hè)集(jí)团，发现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开(kāi)发(fā)商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放(fàng)到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团(tuán)手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐部全(quán)部股权(quán)。如果(guǒ)北京谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别国安的估(gū)值一直(zhí)没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团(tuán)及其实控人周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续(xù)质押，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫(hè)集(jí)团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工(gōng)、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国(guó)安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定(dìng)义务(wù)，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其身？

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