“现在(zài)的房地(dì)产很(hěn)难再出现像过去十年(nián)的系统(tǒng)性(xìng)行情。”思睿集团(tuán)合伙(huǒ)人、首(shǒu)席经(jīng)济学(xué)家洪灏向《红周(zhōu)刊》表示，房地产行业(yè)分化的(de)愈(yù)加明显，让(ràng)机构和投资(zī)者(zhě)的关(guān)注度从板块向单个标的(de)转移。上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬向《红周刊》指(zhǐ)出，从行业来看，无论是业绩，还是估值(zhí)，房地(dì)产都已经双杀到了最底部，而且是反复地(dì)杀到(dào)了底部，再往下的空间已经不大了。

　　三道(dào)红线等指标(biāo)

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那(nà)么如何寻(xún)找房(fáng)地产个cpb属于哪个档次的，cpb属于什么档次的股的阿(ā)尔法呢(ne)？

　　洪灏(hào)提醒，在房(fáng)地产赛道中进行选择，需要非常(cháng)小心，避免选了半天，标(biāo)的(de)公(gōng)司出现爆雷的情况。除此之外，洪灏指出，需要满足(zú)以下三(sān)个基准：有(yǒu)大的国资背景的、杠(gāng)杆率较低的、此前没有(yǒu)踩过红线的。

　　他还表(biǎo)示，如果关注一下今年房地产的开发资金来源(yuán)，可以发(fā)现(xiàn)，其(qí)实银行的信贷(dài)倾(qīng)向是不太愿意(yì)给房企贷款的，房企的主要资金来源(yuán)来自新盘的销售。但今(jīn)年(nián)新房的销(xiāo)售情况相较(jiào)一般(bān)。再关注一下(xià)，哪些房企能(néng)从银行拿到钱，其实主要还(hái)是那些有国企背(bèi)景(jǐng)的房企，民营房企相对比较困(kùn)难，所以整个行业出现(xiàn)了(le)一个很明显的分化，无论(lùn)是在销售(shòu)，还(hái)是融资等(děng)各个(gè)方(fāng)面都非常明显。现在有(yǒu)国资背景的房企在资本市场表现相对较好(hǎo)，但没有国资背景的(de)民营房企(qǐ)股价(jià)大多表现(xiàn)很(hěn)一(yī)般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表(biǎo)示，在房地(dì)产行业内，我(wǒ)们(men)的(de)逻辑(jí)是(shì)，“寻找最后的赢家”。而具体到如何挖掘，我们会特别(bié)重视企业的成本优势(shì)，更具(jù)体一点，就是它的净借贷水平（净负(fù)债率）是不是(shì)行业内的(de)最(zuì)低水平；利润率是不是行业内最高的(de)；融(róng)资成本是否是行业(yè)内最低的；建安成(chéng)本是否也是(shì)业内最低的；这(zhè)些都是我(wǒ)们看重的一(yī)家房(fáng)企的综(zōng)合成(chéng)本。

　　需要注(zhù)意的是，能够同(tóng)时满足上述(shù)条件的房企并不多。即便是在国央企中(zhōng)，仍有部分房企出现了“三道红线”的“踩线(xiàn)”情况(kuàng)，且(qiě)有逐(zhú)渐恶化(huà)的趋势。以A股为例，《红周刊》根(gēn)据Wind数(shù)据整理发现，截(jié)至2022年末，天房发展、陆(lù)家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产、中国武夷(yí)等国央企“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外(wài)，城建发展、京投发展、光(guāng)明(míng)地产、云南城投、首开股份(fèn)、珠江股份、城投控(kòng)股(gǔ)等国央(yāng)企房企也踩了“三(sān)道红线”中(zhōng)的两条(tiáo)。

　　2022年激(jī)进扩张(zhāng)房企

　　cpb属于哪个档次的，cpb属于什么档次的ong>需警惕其(qí)重蹈覆(fù)辙

　　不难看(kàn)出，即便是有着较稳健特色的国央企(qǐ)房(fáng)企(qǐ)，其财(cái)务指标称(chēng)得上完(wán)全健(jiàn)康的仍是少数。而(ér)更加值得(dé)注(zhù)意(yì)的是，在(zài)2022年，不少(shǎo)国企(qǐ)，甚至(zhì)地(dì)方(fāng)国企开始大举扩张(zhāng)。而(ér)这无疑(yí)又进一步考验着国央企(qǐ)的资金(jīn)链情况。

　　对房企而言，扩张(zhāng)速度的张(zhāng)弛(chí)有度尤为重要，节奏把握准确，有(yǒu)助于房企储备优质“弹(dàn)药”；但(dàn)过(guò)于乐观的预判未来(lái)市场，以及(jí)过于激进(jìn)的(de)扩张(zhāng)拿地节奏也有(yǒu)可(kě)能让(ràng)房企重蹈此前的高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其(qí)配置的一(yī)家房企进行(xíng)举例，它(tā)从(cóng)2018年开始到2021年，连续(xù)4年的净借贷比例都(dōu)维(wéi)持在33％左右，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房企(qǐ)明显感觉到机会来了(le)，其开始在一线城市(shì)进行(xíng)大举拿地，净负债(zhài)率(lǜ)也由(yóu)此前的33％左右(yòu)水准提(tí)高到45％左右(yòu)，涨了接近三分(fēn)之一(yī)。与此同时(shí)，该房企新购(gòu)入(rù)地块也实(shí)现(xiàn)了快速(sù)的开盘利用率，预计(jì)今年会(huì)有更多的楼盘入市。像这(zhè)类企业(yè)就符合“最(zuì)后(hòu)的赢(yíng)家(jiā)”的特点(diǎn)。一方(fāng)面，在于(yú)它本身储备了很多弹药，去(qù)年拿地(dì)超1000亿(yì)元，且(qiě)其中(zhōng)一半在一线(xiàn)城市，另(lìng)外(wài)一半也(yě)主要集(jí)中在强二线和二线城市；另一方(fāng)面(miàn)，它的扩张是有节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同样提(tí)醒道(dào)，与(yǔ)之(zhī)相反，有些房企的(de)扩张速度让人感觉又(yòu)回到(dào)了2016年、2017年，或(huò)者说(shuō)看到了2016年～2020年期(qī)间扩张的民营(yíng)企业的影子(zi)。虽(suī)然说，见到(dào)机会时要(yào)出手，但出手的(de)章法(fǎ)仍(réng)要小心，如(rú)果(guǒ)负债(zhài)率扩(kuò)张得太快(kuài)，但未来的两(liǎng)年市场没(méi)有想象得那么好，可能(néng)会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一(yī)家房企(qǐ)的扩(kuò)张速度是否激(jī)进？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表示，主(zhǔ)要还是(shì)看房企(qǐ)的净(jìng)负债率水平，在我看来，这(zhè)个比例如果超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难(nán)看出，这一标准要比“三道(dào)红线”对房企(qǐ)的净负债率(lǜ)要(yào)求(qiú)不(bù)得高于(yú)100％要更加严(yán)格。陈(chén)昊扬解释，当前(qián)房(fáng)地产(chǎn)行业的复苏速度并没(méi)有那么快，所以(yǐ)要规避(bì)公司净负债率提(tí)高到(dào)一个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较(jiào)积极的房企梳理发现(xiàn)，中交地产、中国金(jīn)茂、华(huá)发股(gǔ)份、越秀地产、绿城中国(guó)、保利发展(zhǎn)等房企2022年净负债(zhài)率都在60％之上。其(qí)中(zhōng)，中交地产净负债率持(chí)续(xù)居(jū)高不下，在2020年至2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明对比的是cpb属于哪个档次的，cpb属于什么档次的，华润置(zhì)地、中国海外(wài)发展、万科A、滨(bīn)江集团、招商蛇口、龙湖集团等房企在践(jiàn)行较积极的拿地策略的同时，也较好地控制(zhì)了公司的扩张速度(dù)与净负债率水平(píng)（见(jiàn)附表）。

　　滨江(jiāng)集团(tuán)等个别(bié)民营房企

　　或具备“最后赢(yíng)家”的黑马特质

　　陈昊扬指出(chū)，实(shí)际上(shàng)，他们是以同一筛选标准来看国央(yāng)企与民营房企，但(dàn)在各维度的(de)实际表现上，国央企确实会更(gèng)胜一筹(chóu)。如国央企的融(róng)资成本更低，融资渠道也更顺畅，能(néng)够(gòu)做到想融(róng)就融，这样，国央(yāng)企自然而然就具有天(tiān)然优(yōu)势。

　　虽然对(duì)比(bǐ)民(mín)营房企，机构更加看好国央企(qǐ)，但这也并不(bù)意味(wèi)着(zhe)，民营企业(yè)中就没有“黑(hēi)马”的(de)存在。

　　据《红(hóng)周(zhōu)刊》梳理发现(xiàn)，仍有少数民营房企(qǐ)同样受(shòu)到机(jī)构(gòu)的青睐。比(bǐ)如，根据(jù)2023年(nián)一季报，滨江集团(tuán)的十大(dà)流通股东中新进了“中国工商银行(xíng)股份有限公司(sī)－景顺长城(chéng)中国回报灵活配置混合型证券投资基金(jīn)”“全国社(shè)保基金一一六组合”等。

　　除此(cǐ)之外(wài)，自2021年开始，百(bǎi)亿(yì)私募珠海阿巴马资产管理有限公司就长期持(chí)有滨江集(jí)团。根据一季报，该(gāi)资产公司(sī)的(de)几只(zhǐ)产品合计(jì)持有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐(lài)，和其(qí)自(zì)身的基本面表现存在一定关系。2020年以来的近三年时间(jiān)，房(fáng)地产市场整体在走(zǒu)“下坡路”，但作(zuò)为杭州本土房企(qǐ)的滨江集团仍(réng)是表现出较强(qiáng)的韧劲(jìn)，2020年以来，滨江(jiāng)集(jí)团在业绩表现、销售规模、新(xīn)增土储、股价表现等多维度都表(biǎo)现了较强的(de)增长势头。

　　业(yè)绩方(fāng)面(miàn)，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团扣(kòu)非(fēi)归母净利润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发布(bù)的2023年一季报，今年一(yī)季度，滨江(jiāng)集团更是(shì)实现了扣非归母(mǔ)净利润5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代”仍能保持自身业绩的持续增(zēng)长，和(hé)滨(bīn)江集(jí)团扎(zhā)根杭州的战略(lüè)布局关系密切。根(gēn)据2022年年(nián)报(bào)，滨江集(jí)团有(yǒu)近七成营收来自(zì)杭州地区，而在2021年，杭州地(dì)区的营收(shōu)比重只(zhǐ)占到(dào)近(jìn)六成(chéng)。近三年持续(xù)稳居杭州房企(qǐ)销售排名(míng)第(dì)一。

　　与此同时，滨江集团(tuán)在(zài)杭州的土储补充同(tóng)样较(jiào)为积(jī)极，根据诸(zhū)葛找房(fáng)、住在(zài)杭州网数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地(dì)金额依次为(wèi)404.6亿(yì)元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持续稳居杭州的(de)本土(tǔ)第一。

　　而滨江集团在杭州的较突出(chū)表现，也(yě)让滨(bīn)江集团(tuán)的房企排名迅速提升。到2023年(nián)，滨江(jiāng)集团的房企(qǐ)排(pái)名(míng)已冲进前(qián)十，根据中(zhōng)指数据，2023年前4月，滨(bīn)江集团实现销售(shòu)额607.3亿元，位列(liè)房企第(dì)九位。

　　值得(dé)注意的是，2020年至今，滨江(jiāng)集团股价翻了超一倍以上，而近期，滨江集团更(gèng)是迎来多家机(jī)构(gòu)的集中调研。滨(bīn)江集团(tuán)发布公告表示，公(gōng)司于5月10日接(jiē)受(shòu)了信达(dá)证券、金(jīn)鹰基金、建信养(yǎng)老(lǎo)、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布(bù)局重点移至(zhì)存量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业(yè)觅α

　　实际上房地产开发只是(shì)房(fáng)地产产(chǎn)业链上(shàng)的中游环(huán)节，其上游主要(yào)为钢(gāng)铁、水泥、建(jiàn)材、玻纤等材料(liào)供(gōng)应(yīng)商，而下游应(yīng)用行业(yè)主要包括中介服务、家用(yòng)电器、物业(yè)管(guǎn)理、家居用品(pǐn)。综合《红周刊》的采访，房地产开发环节与(yǔ)上游(yóu)材料端息息相关(guān)，新盘开工(gōng)不足导致上游(yóu)不被看好，机构寻觅(mì)个股阿尔法的思路渐(jiàn)渐移(yí)至下游。“中国房地产行业在进入存量(liàng)房(fáng)时代，所以对地产产业链，尤其是(shì)偏(piān)消费属(shǔ)性的(de)家(jiā)装(zhuāng)家居领域，我们相对看(kàn)好，因(yīn)为居民保有的住房规(guī)模越来越大，随(suí)着时间的增加(jiā)，内装更新的需求(qiú)也会越来越多。美国过(guò)去的数据(jù)充分说明了这一点，在新房销售见顶之(zhī)后，家具消费的增(zēng)长却一(yī)直都很好(hǎo)。对(duì)于(yú)地产产业链，我(wǒ)们相对看好和内装相关的(de)行业，例(lì)如(rú)消(xiāo)费建材、家居装饰等。”万家基金人(rén)士(shì)表示。

　　而根(gēn)据《红(hóng)周刊》对下游细分(fēn)中相关(guān)赛道龙头年内表现的统计，目前暂(zàn)居前两位的(de)都是来自(zì)家纺赛道的公司(sī)，它们分别是(shì)富(fù)安娜和水星家纺(fǎng)，特别是(shì)前者在月线连收七根(gēn)阳线的基(jī)础上，年内迄(qì)今涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前(qián)者为例，富安娜主要(yào)从事纺织家居、睡眠家居、生活类产(chǎn)品的(de)研发、设计(jì)、生产及销(xiāo)售，旗下拥有原创“富(fù)安娜(nà)”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷奇智(zhì)”自有品牌。第一季度报告显(xiǎn)示，报告期内，富(fù)安娜(nà)实现(xiàn)营业收(shōu)入约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不(bù)过实现归属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润约1.11亿元(yuán)，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市(shì)公司一季报的十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，能够(gòu)发现该股早已成为基金重仓股的(de)天下(xià)，彼时包(bāo)括公募(mù)的中欧价(jià)值(zhí)发现(xiàn)、中欧(ōu)潜力价值、工银(yín)瑞信灵动价值(zhí)、宝盈新价值和私募的(de)明河2016，都在其(qí)中出现，占据了(le)半壁江山。需要强调的是(shì)，中欧的(de)两只基金都是价值派基金经理曹名长在管的产品，首季其同时(shí)重仓的房地产产(chǎn)业链股票还有(yǒu)金地集团和大亚圣(shèng)象。

　　对(duì)比而(ér)言，前几年(nián)曾(céng)经风光一时的家居(jū)板块(kuài)也(yě)因疫情、消费(fèi)复(fù)苏进程缓慢等(děng)多因(yīn)素一(yī)度(dù)沉寂，不过好在困境(jìng)反转露出(chū)曙光，家居板块中(zhōng)年内表现最好的是志邦家居。同一时间段，该股年内(nèi)上涨已经(jīng)超(chāo)过23％，从(cóng)业绩来看，无(wú)论是营收(shōu)还是归母净(jìng)利润，公(gōng)司都实现了同比双(shuāng)升(shēng)。

　　从(cóng)公司的(de)十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，《红周刊(kān)》发(fā)现广发(fā)基金经理(lǐ)罗洋慧眼独具，一季(jì)报中他管(guǎn)理的广发策略(lüè)优选和广(guǎng)发安(ān)宏回报均增(zēng)加了持(chí)股(gǔ)，而这两(liǎng)只产品也成为志(zhì)邦家(jiā)居(jū)十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)中仅(jǐn)有的两只公(gōng)募。有(yǒu)意思(sī)的是，他似乎对(duì)于定(dìng)制家(jiā)居类标的情有独钟，在另一家赛(sài)道公司金牌橱柜中，他管(guǎn)理的全部三只产品均登榜(bǎng)十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东，其也成(chéng)为他的独门重仓股。

　　除去家(jiā)居(jū)家纺外，下游的物业(yè)股也越(yuè)来(lái)越被机构(gòu)所(suǒ)青(qīng)睐，不过这(zhè)类标的(de)大多在香港上市，如(rú)何选择成为难(nán)题。对此，前述上(shàng)海公募基金经理举例(lì)分析：“物业服务不是一个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选(xuǎn)公司还是希望挣(zhēng)的是(shì)市场化应该挣的钱，以(yǐ)我曾(céng)经买(mǎi)的(de)绿城(chéng)服(fú)务(wù)为例，它在中(zhōng)高端楼盘占比是(shì)比(bǐ)较(jiào)高(gāo)的，每年到(dào)期的合(hé)同(tóng)里提价成功率在30％～40％。它能(néng)做到滚动的大部分(fēn)项目到期之后，经(jīng)过两(liǎng)三轮合(hé)同周期还能做到产品提价。”

　　“行业里真正能做(zuò)到产品提价的公司很少，因(yīn)为物(wù)业公司很容易一开(kāi)始是(shì)挣(zhēng)钱的，后面因为保安这些固定人员(yuán)成本的年(nián)度增长，不过服务没有特别好(hǎo)，客(kè)户没有那么满意，能做到提价难度是非常大的(de)。但是该公司能在业内做到到期之(zhī)后提价率比较高，这跟它的定(dìng)位(wèi)和比较好的(de)服务是有关(guān)系(xì)的。”他进一步强调。

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