文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发(fā)时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对(duì)购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来(lái)的(de)？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措(cuò)施，开(kāi)发商在(zài)项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全交房前进(jìn)行分期(qī)支付(fù)。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约处(chù)罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配(pèi)套(tào)房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归(guī)实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的(de)保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国(guó)务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资(zī)金周转期(qī)长等问(wèn)题。针对(duì)这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落(luò)成(chéng)时，收齐(qí)买家的(de)钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的(de)资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也(yě)解决(jué)了制(zhì)造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式(shì)成为(wèi)当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解(jiě)决(jué)了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了(le)中国(guó)香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不(bù)断(duàn)完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金(jīn)等能(néng)力把项目(mù)完(wán)成，资(zī)金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的(de)信(xìn)托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完(wán)善(shàn)，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内地面临(lín)住房需(xū)求(qiú)大和(hé)供给(gěi)量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化(huà)的进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一(yī)步推(tuī)进城(chéng)市(shì)化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现了(le)分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差(chà)等问题(tí)，因此(cǐ)福(fú)利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地(dì)产市(shì)场面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时(shí)引入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济下(xià)的福(fú)利(lì)分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个(gè)项目的(de)开(kāi)发(fā)，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地(dì)开始房(fáng)改(gǎi)货(huò)币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多(duō)方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng物尽其才人尽其用是什么意思，人尽其用打一生肖)形(xíng)成(chéng)契合中(zhōng)国内地的(de)商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在(zài)建设中的(de)房屋(wū)预(yù)先(xiān)出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区(qū)别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和(hé)预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付清(qīng)首(shǒu)付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照(zhào)工(gōng)程进度(dù)付(fù)款有所不同(tóng)。对(duì)中国内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预(yù)售制在过(guò)去20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了(le)居民居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市(shì)建成(chéng)区(qū)面(miàn)积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增(zēng)长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从(cóng)房地产(chǎn)融(róng)资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不(bù)良(liáng)率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在，当前(qián)的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按(àn)揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房(fáng)合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结(jié)底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确(què)规定了开发(fā)企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于(yú)有关的(de)工程建设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但多年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例(lì)为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者(zhě)项目(mù)工程总额报价(jià)计算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地(dì)产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度(dù)所需。通过(guò)这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一(yī)种资(zī)金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支(zhī)付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷(dài)款，一(yī)是(shì)按(àn)工程进(jìn)度付款，按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付(fù)质(zhì)量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格(gé)并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商为购房者提(tí)供一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担(dān)任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全(quán)部来(lái)自银(yín)行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的(de)贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动(dòng)机(jī)监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部(b物尽其才人尽其用是什么意思，人尽其用打一生肖ù)水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节(jié)内容(róng)确(què)认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期(qī)房预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也(yě)受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订(dìng)购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统一(yī)详细(xì)规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发(fā)商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会(huì)存入银行专门的(de)项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后(hòu)购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融(róng)工具支持。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键是推动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制(zhì)是(shì)大势所(suǒ)趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的(de)最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。

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